Obecnie w całej Polsce realizowane jest nieco ponad 700 000 m² nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego na samych rynkach poza stolicą niecałe 500 000 m². Zaledwie kilka lat temu, w 2018 r., w budowie znajdowało się aż 1,8 miliona m² tego typu przestrzeni (ok. miliona na rynkach regionalnych). W efekcie tak wyjątkowo niskiej aktywności deweloperów, od 2024 roku przewiduje się lukę nowej podaży na największych rynkach biurowych w Polsce poza Warszawą. Niemniej jednak nie wpłynie ona znacząco na warunki rynkowe. Pierwszą połowę 2023 roku na regionalnym rynku biurowym podsumowują eksperci JLL, lidera doradztwa na rynku nieruchomości.
- Obecnie najwięcej powierzchni w budowie znajduje się we Wrocławiu (134 000 m²), Katowicach (100 000m²) oraz Krakowie (98 000 m²).
- Na koniec II kw. 2023 r. średni współczynnik pustostanów dla ośmiu głównych rynków regionalnych wyniósł 16,8%.
- W I poł. 2023 r. całkowity popyt na powierzchnię biurową na głównych rynkach regionalnych w Polsce wyniósł 334 100 m².
- II kw. 2023 r. przyniósł wzrost stawek czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe
we Wrocławiu (14,5-16 €/m²/miesiąc) oraz Trójmieście (13,9-15,9 €/m²/miesiąc).
W przypadku pozostałych lokalizacji czynsze utrzymały się na stosunkowo niezmienionym poziomie k/k.
Powierzchnia biurowa dostępna od zaraz – wskaźnik pustostanów rośnie
„Na koniec II kw. 2023 r. średni współczynnik pustostanów dla ośmiu głównych rynków regionalnych wyniósł 16,8%. Indeks odnotował podwyższenie zarówno względem ubiegłego kwartału (0,9 p.p.), jak również analogicznego okresu 2022 r. (1,6 p.p.). W ciągu ostatnich trzech miesięcy, największy wzrost wskaźnika pustostanów został zarejestrowany w Katowicach i Łodzi (po 2,9 p.p.). Na obydwu wspomnianych rynkach udział powierzchni niewynajętej wynosił na koniec czerwca 2023 r. ponad 20%.” – mówi Karol Patynowski, Head of Regional Markets, Office Agency
Wraz z dostarczeniem na rynek nowych projektów, wskaźnik pustostanów będzie wykazywał tendencję wzrostową w drugiej połowie 2023 r. Choć zmiana trendu nastąpi dopiero w 2024 r., w związku ze znacząco niższym poziomem nowej podaży oraz poprawiającą się sytuacją gospodarczą, to mimo wszystko będzie się on utrzymywał na stosunkowo wysokim poziomie. Dodatkowo, na rynkach regionalnych dostępna jest oferta powierzchni na podnajem, która od kilku kwartałów utrzymuje się na stabilnym poziomie. Na koniec czerwca 2023 r. wyniosła łącznie 166 000 m². Przestrzenie te nie są uwzględniane podczas określania współczynnika pustostanów – w przeciwnym razie udział powierzchni dostępnej na wynajem przekroczyłby 19%.
„Fly to quality” – zauważalny trend wśród najemców
„Obecnie, zauważalnym trendem wśród najemców jest tzw. fly to quality. Firmy, decydując się na podpisanie umowy, w pierwszej kolejności zwracają uwagę na standard wynajmowanej powierzchni, jakość samego budynku i to, czy wpisuje się w ich cele klimatyczne. Ma to odzwierciedlenie w wysokim popycie na relatywnie nowe budynki. W I połowie br. około 54% powierzchni zostało wynajęte w biurowcach w wieku do pięciu lat (istniejące i w budowie).” – mówi Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy
„W I poł. 2023 r. całkowity popyt na powierzchnię biurową na głównych rynkach regionalnych w Polsce wyniósł 334 100 m², co jest relatywnie wysokim wynikiem zbliżonym do wolumenów sprzed pandemii. Mimo to, struktura popytu ze znaczącym udziałem renegocjacji (33%) i marginalnymi umowami przednajmu, potwierdza, że rynek nadal znajduje się w fazie dużej niepewności.” – dodaje Karol Patynowski, Head of Regional Markets, Office Agency
Wśród największych transakcji zawartych w I poł. znalazły się, m.in.: nowa umowa podpisana przez BNY Mellon na 20 300 m² w Centrum Południe 3 (Wrocław), renegocjacja 10 100 m² przez Sii w Olivia Prime (Trójmiasto), renegocjacja umowy na 5 200 m² przez poufnego najemcę w Podium Park B (Kraków) oraz odnowienie umowy na 4 600 m² przez UPS w Bema Plaza (Wrocław). Dodatkowo na rynku odnotowano także wejścia nowych inwestorów, wśród których można wyróżnić amerykańską firmę Alorica, która otworzy w Łodzi swoje centrum outsourcingowe.
Wszystkie transakcje biurowe zostały zrealizowane w stolicy
W pierwszej połowie 2023 roku łączna wartość inwestycji biurowych w Polsce wyniosła 190 mln euro, będąc najsłabszym półroczem od pierwszej połowy 2004 r. Obroty inwestycyjne były aż o 86% niższe w stosunku do pierwszej połowy 2022 roku, kiedy to Warsaw HUB został przejęty przez Google, ustanawiając nowy rekord na rynku inwestycji biurowych w Polsce.
„Wszystkie obserwowane do tej pory transakcje biurowe w 2023 roku dotyczyły nieruchomości warszawskich. Struktura kapitału zainwestowanego w tę klasę aktywów została zdominowana przez inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej. Osłabiona aktywność inwestorów oraz wyższe koszty finansowania doprowadziły do wzrostu stóp kapitalizacji w pierwszej połowie bieżącego roku. Na koniec czerwca stopy kapitalizacji w Krakowie i Wrocławiu, dwóch głównych rynkach biurowych wśród miast regionalnych, szacowane były na poziomie 6,25%.” – mówi Marcin Sulewski, Head of Office Investment
