Rok 2023 na polskich głównych rynkach regionalnych był dla wszystkich czasem aktualizacji strategii. Deweloperzy dostarczyli łącznie ok. 280 000 m² nowoczesnej powierzchni biurowej, co jest nadal wysokim wynikiem ery post-pandemicznej. Niemniej, sytuacja zmieni się diametralnie w latach 2024 – 2025, gdy zrealizują się prognozy nowej podaży w wysokości ok. 128 500 m² w 2024 i 153 500 m² w 2025 roku – będzie to o ponad 2/3 mniej, niż w latach przed 2020 r.
- Projekty w budowie, wg stanu na grudzień 2023 r., miały łącznie ponad 280 000 m² planowanej powierzchni. Jest to naturalna reakcja ze strony wielu deweloperów, którzy zaczęli weryfikować swoje plany względem zapotrzebowania najemców na rynku i nadpodaży w wielu polskich miastach.
- Pod koniec 2023 r. nie rozpoczęto żadnej nowej budowy w miastach regionalnych – deweloperzy skupiają się na inwestycjach, których realizację już rozpoczęto. Aktywność budowlana koncentruje się na rynkach we Wrocławiu, Katowicach i Trójmieście, gdzie w budowie było odpowiednio
55 000 m², 48 700 m² oraz 47 300 m². - W ciągu całego roku 2023 czynsze za powierzchnie biurowe najlepszej jakości w głównych polskich miastach regionalnych utrzymały się na stabilnym poziomie r/r – od 11 do 17 €/m²/ m-c.
Rynek biurowy szuka równowagi
Najemcy, w obliczu wysokich kosztów relokacji i aranżacji wnętrz, jak i niepewnej sytuacji gospodarczej, w znacznej mierze odnawiali aktualne trwające umowy. Renegocjacje obowiązujących umów najmu w ciągu 2023 roku stanowiły 42% ogółu transakcji, a największą popularnością najemców cieszyły się powierzchnie w obiektach w wieku od 3 do 10 lat.
„Wysoka nowa podaż na rynkach regionalnych wpłynęła na dalszy przyrost powierzchni niewynajętej. W grudniu 2023 współczynnik pustostanów wyniósł łącznie 17,5%, choć w wybranych miastach był on znacznie wyższy, m.in. w Katowicach (21.5%), w Łodzi (20.3%) i w Krakowie (19.8%). Rynek będzie potrzebował minimum 3 lata na wchłonięcie tej powierzchni i powrotu do większej równowagi. Nie oznacza to jednak, że nawet w gorszym otoczeniu rynkowym, nie ma inwestycji biurowych, które odniosły sukces pod kątem komercjalizacji” – mówi Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy
Sektor IT dominuje w regionach
W polskich miastach regionalnych aktywność na rynku najmu była stosunkowo równomierna przez cały
2023 r., choć w drugiej połowie pojawiła się większa dynamika. Wynikiem tego jest całkowity popyt wynoszący 750 000 m², większy o ok. 127 000 m² w stosunku do 2022 r. i rekordowy w historii rynku. Warto podkreślić, że 219 000 m² zostało wynajęte w samym IV kw. Najwyższe wolumeny wynajętej powierzchni odnotowano w ciągu minionego roku w Krakowie (27% całkowitego popytu), Wrocławiu (22%) i Trójmieście (20%). Taki stan jest bezpośrednio związany z największą dostępnością najlepszej jakości oferty na ww. rynkach, w tym w budynkach nie starszych niż 5 lat.
„Główne rynki regionalne w Polsce w 2023 roku były najpopularniejsze pośród firm z sektora IT, który jest odpowiedzialny za ponad 27% popytu – to ok. 203 500 m² wynajętej powierzchni, głównie w Krakowie i Trójmieście. Kolejnymi wiodącymi sektorami wśród najemców były usługi profesjonalne (15%) oraz produkcja (13%). Szacujemy, że większość najemców reprezentował szeroko pojęty sektor BPO/SSC, który wykreował ok. 53.5% popytu.” – mówi Karol Patynowski, Head of Regional Markets, Tenant Representation
Kraków liderem na rynku wśród miast regionalnych
„Na koniec 2023 r. całkowite zasoby w miastach regionalnych wyniosły 6,68 mln m². Aktywność deweloperów, choć na zmniejszonym poziomie, pozwoliła na zwiększenie oferty nowoczesnych biur o ok. 280 000 m² w skali całego roku (w porównaniu do 405 000 m² na koniec grudnia 2022 r.). Niemniej, zgodnie z prognozami, od 2024 r. nastąpi znaczące ograniczenie nowej podaży na rynkach regionalnych, tj. o ponad 2/3 w stosunku do stanu sprzed roku 2020. Kraków i Wrocław niezmiennie pozostają liderami rozwoju rynków – zasoby wzrosły na nich o odpowiednio 97 000 m² i 76 000 m² w analizowanym okresie. Największymi oddanymi do użytkowania projektami były m.in.: Ocean Office Park B (28 600 m², Kraków), Craft (26 700 m², Katowice) oraz Nowy Rynek E (25 100 m², Poznań).”
– dodaje Mateusz Polkowski
Nowi inwestorzy zainteresowani rynkiem biurowym
Rynek inwestycji biurowych pozostawał stonowany przez cały 2023 rok. W czwartym kwartale inwestorzy wydali w tym segmencie ok. 151 mln euro, co podniosło całoroczne obroty do poziomu przekraczającego 427 mln euro. Oznacza to spadek o 80% w porównaniu z 2022, kiedy to rynek był świadkiem zakończenia rekordowej sprzedaży Warsaw Hub. Jest to też najniższy wynik od 2009 roku. Prawie wszystkie transakcje nabycia nieruchomości biurowych w 2023 roku dotyczyły nieruchomości warszawskich. Jedynym nowoczesnym projektem biurowym sprzedanym w miastach regionalnych był krakowski Onyx.
Najbardziej znaczącymi transakcjami była sprzedaż Mokotów Nova, Wola Retro i My Place II. Dwa ostatnie aktywa zostały zakupione przez inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej, którzy znacząco zwiększyli swoją obecność na polskim rynku inwestycyjnym.
„Pomimo osłabionej aktywności, sektor biurowy przyciągnął również zainteresowanie nowych graczy rynkowych. Kompleks biurowy Celebro, którego największym najemcą jest Avon, został kupiony przez Eika Real Estate Fund od White Stone, co było pierwszą transakcją litewskiego inwestora w Polsce. Część nabytego budynku została zaadaptowana na centrum badań klinicznych firmy Pratia należącej do Grupy Neuca – jednej z największych firm farmaceutycznych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.”– komentuje Marcin Sulewski, Head of Office Investment, JLL.
