Nieuchronnie zbliża się koniec roku, a prognozy na 2023 roku z jednej strony wskazują na dużą ostrożność wśród inwestorów i instytucji finansowych, z drugiej dają szansę na nowe otwarcie. Specjaliści twierdzą, że to dobry moment na inwestowanie z uwagi na dostępność atrakcyjnych aktywów w zdyskontowanych cenach. Chęci zainteresowanych alokowaniem kapitału w nieruchomości w Polsce studzą jednak czynniki ryzyka w postaci rosnących stóp procentowych i kosztów energii, a także obawy wynikające z trwającej w Ukrainie wojny. Dodatkowym zagrożeniem, o którym nie można zapominać jest pandemia, która wciąż jest sporym zagrożeniem dla chińskiej gospodarki, a co za tym idzie i globalnego popytu.
W ciągu trzech pierwszych kwartałów 2022 roku inwestorzy zainwestowali w nieruchomości komercyjne w Polsce ponad 4,3 mld EUR. Wartość ta była wyższa o ponad 22% od kwoty zainwestowanej w analogicznym okresie 2021 roku.
Analizując zainteresowanie inwestorów poszczególnymi sektorami w wolumenie inwestycyjnym odnotowanym w trzech pierwszych kwartałach roku dominował sektor biurowy, który odpowiadał za 40% transakcji. Decydujący wpływ na ten wynik miały właściwie dwie transakcje: zakup pojedynczej nieruchomości The Warsaw Hub, nabytej przez Google oraz Generation Park Y sprzedany przez Skanska Property Poland do Hansainvest. Niezmiennie na celowniku inwestorów są również projekty magazynowe, w które od stycznia do września 2022 roku zainwestowali 1,5 mld EUR, co stanowiło 36% udziału w rynku. Istotny wpływ na ten wynik miała zawarta w III kw. 2022 roku transakcja zakupu portfela magazynowego Hillwood przez CBRE IM o wartości przekraczającej 0,5 mld EUR. Sektor handlowy uplasował się na trzecim miejscu z wolumenem transakcji inwestycyjnych niespełna 860 mln EUR. Co istotne, przeważający udział w tym wyniku mają dwie transakcje portfelowe EPP sfinalizowane w I kw. 2022 roku.
„Zainteresowanie polskim rynkiem jest duże, ale w rozmowach z inwestorami odczuwalna jest jednak spora ostrożność. Z jednej strony chcą inwestować w Polsce ze względu na stosunkowo atrakcyjne ceny i stabilne perspektywy rozwoju, z drugiej widzą wyzwania, które mają wymiar globalny, ale dotykają również Polskę. Chodzi tutaj głównie o rosnące stopy procentowe przekładające się bezpośrednio na wyższe koszty finansowania i tym samym niższe zwroty, ale także brak globalnej makroekonomicznej stabilizacji. Czwarty kwartał pokazuje jednak wciąż sporą aktywność inwestorów, a toczące się procesy zostały rozpoczęte w drugim i trzecim kwartale, więc można powiedzieć że wyższe koszty finansowania zostały już przez niektórych inwestorów zdyskontowane i odzwierciedlone w cenie. Bazując na ostatnich rozmowach spodziewamy się również powrotu części funduszy do aktywnego udziału w procesach zakupowych na początku 2023 roku, a więc odwrót od dotychczasowej strategii „wait and see””, – komentuje Michał Grabara, Dyrektor w dziale Rynków Kapitałowych w Knight Frank.
Wzrost kosztów finasowania skutecznie studzi potencjał inwestorów. Wraz z rosnącymi stopami procentowymi, utrzymuje się niepewność dotycząca ich poziomu w przyszłości oraz cen energii eklektycznej, która wpłynie na rozliczenie kosztów eksploatacyjnych. Wiele zmiennych i niewiadomych nie pozostają bez znaczenia dla trudności w oszacowaniu właściwej wartości nieruchomości.
„Duże wahania rynku i pogarszająca się sytuacja makroekonomiczna są zjawiskiem globalnym. Wzrost kosztów finansowania nie pozostał bez wpływu na wysokość stóp kapitalizacji, co powinno być odzwierciedlone w wycenach. Transakcje inwestycyjne, które udało się sfinalizować w trzecim kwartale nie do końca jeszcze odzwierciedlają obecny sentyment na rynku. W związku z tym, że ceny ulegają korekcie, a same oferty są coraz bliżej oczekiwań sprzedających i kupujących, pozostaje nam czekać na domknięcie tych transakcji, żeby mieć solidną bazę do wycen. Nie chcielibyśmy sytuacji podobnej do tej sprzed ponad 20 lat, kiedy rynek inwestycyjny w Polsce dopiero się rozpędzał, a wyceny opierały się głównie na sentymencie z uwagi na brak transakcji i dowodów rynkowych,” – dodaje Małgorzata Krzystek, Dyrektor działu Wycen w Knight Frank.
Nie bez znaczenia dla sektora nieruchomości pozostają rosnące koszty budowy (wzrost cen materiałów budowlanych i kosztów pracy) oraz rosnące koszty finansowania nowych inwestycji, które skutkują wzrostami czynszów, zwłaszcza w nowych projektach. Z kolei we wszystkich budynkach można spodziewać się dalszego wzrostu stawek opłat eksploatacyjnych, ze względu na postępujący wzrost cen usług i mediów.– wyjaśnia Małgorzata Krzystek.
„W trakcie nowych procesów zakupowych oprócz lokalizacji i jakości nieruchomości, kluczowa stała się również kondycja finansowa najemców. Rosnące koszty spowodowały, że część najemców już teraz zaczyna mieć zaległości w płatności czynszu, a pamiętać musimy o nadchodzącej indeksacji, podwyżkach kosztów eksploatacyjnych i kosztów energii. W związku z tym sporo uwagi w procesie due diligence poświęcamy na zbadanie kondycji finansowej najemców, żeby upewnić się że inwestorzy którym doradzamy nie tylko dokonają atrakcyjnego zakupu, ale też że zapewni on stabilny zwrot w dłuższej perspektywie” – komentuje Michał Grabara.
Rosnące czynsze – zdaniem analityków Knight Frank – wpływają na wysokie zainteresowanie Polską ze strony inwestorów. Szczególnie poszukiwane są aktywa wynajęte poniżej ceny rynkowej, a więc dające potencjał podniesienia wartości poprzez renegocjacje istniejących umów najmu. Dodatkowo aktywa typu prime były w poprzednich latach trudno dostępne ze względu na niska podaż przy jednoczesnym wysokim popycie – spowodowało to znaczną kompresję stóp kapitalizacji na przestrzeni ostatnich 2-3 lat. Obecnie, inwestorzy dysponujący kapitałem mają duży wybór, ale wciąż wstrzymują się z decyzją oczekując na stabilizację stóp procentowych. Ostatnie odczyty inflacji i decyzje światowych banków centralnych pozwalają jednak optymistycznie patrzeć w najbliższą przyszłość.
