Zwiększona aktywność na magazynowym rynku najmu obserwowana w Polsce w III kwartale 2023 r. pozwoliła na dogonienie historycznych wyników z roku 2020. Popyt brutto na poziomie 3,32 miliona m² w okresie I-III kw. 2023 r. plasuje wyniki niemal na poziomie pięcioletniej średniej dla analogicznego okresu (-7%). Nowe umowy i ekspansje stanowiły 2,26 miliona m² (68% całkowitego popytu).
Warszawa dołącza do grona trzech najsilniejszych rynków
Z 224 000 m² wynajętymi tylko w III kwartale (netto), Warszawa stała się jednym z trzech najmocniejszych rynków, po Górnym Śląsku i Wrocławiu. Łącznie, te trzy rynki odpowiadały za prawie 1,3 miliona m² wynajętych do tej pory w 2023 roku. Za rynkami tzw. Wielkiej Piątki znalazły się Trójmiasto, Szczecin i Kraków – na każdym z nich w analizowanym okresie wynajęto ponad 100 000 m². Co więcej, na każdym z nich zanotowano pojedyncze transakcje powyżej 35 000 m². Wraz z Lubuskiem, rynki te stanowią dziś grupę najważniejszych destynacji logistycznych w Polsce. Po dobrym I półroczu, w III kwartale 2023 r. mniejsze rynki odnotowały wyraźne spowolnienie. Łącznie w Lublinie, Rzeszowie i Bydgoszczy wynajęto zaledwie 17 000 m² (netto). Te i pozostałe rynki wschodzące, będą jednak nadal przyciągały najemców w najbliższej przyszłości.
Schłodzony rynek budowlany
Wyniki obserwowane w trzecim kwartale 2023 r. potwierdzają ochłodzenie na rynku budowlanym. Wielkość nowej podaży malała w 2023 r. z kwartału na kwartał, osiągając 650 000 m² w okresie lipiec-wrzesień. Całkowita powierzchnia oddana do użytku w tym roku wyniosła 3,2 miliona m² (14% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku) a całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły we wrześniu 32 miliony m². Niezmiennie, większość nowej powierzchni zasiliła rynki Wielkiej Piątki (prawie 2 miliony m²). Znaczące wyniki odnotowano również na dwóch rynkach regionalnych – Kujawy i Lubuskie to rynki, gdzie deweloperzy oddali do użytkowania odpowiednio 231 000 m² i 547 000 m².
„We wrześniu 2023 r. wielkość budowanej powierzchni ponownie zbliżyła się do progu 3 milionów m², co oznacza, że deweloperzy rozpoczęli nowe projekty o łącznej powierzchni nieznacznie przekraczającej nową podaż z III kwartału. Budowana powierzchnia pozostaje stosunkowo równomiernie podzielona na spekulacyjną i zabezpieczoną umowami najmu. Nowa powierzchnia dotyczy głównie największych rynków, co było szczególnie widoczne w przypadku projektów spekulacyjnych. Około 83% niezabezpieczonej umowami powierzchni pojawi się na rynkach Wielkiej Piątki, co potwierdza utrzymującą się ostrożność wśród głównych graczy.” – dodaje Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy
Stabilizacja stawek czynszu
We wrześniu 2023 r. czynsze na rynkach Wielkiej Piątki osiągały 3,5 –5,75 euro/ m²/ miesiąc w przypadku podmiejskich parków logistycznych. Lokalizacje miejskie również utrzymały stabilne wartości, przy maksymalnych stawkach osiągających wartości 8,5 euro/ m²/ miesiąc.
„Trzeci kwartał 2023 r. był pierwszym od początku 2022 r., kiedy czynsze utrzymały stosunkowo stabilny poziom przez minimum trzy miesiące. Pojedyncze wzrosty dotyczyły tylko wybranych projektów. Wskazuje to na stopniowe wyhamowywanie wzrostu czynszów na rynku najmu.” – mówi Tomasz Mika, Head of Industrial Agency
Przełomowa transakcja na rynku inwestycyjnym
W pierwszych trzech kwartałach roku dokonano 20 transakcji o łącznej wartości 844 milionów euro. Przełomem okazało się nabycie przez NREP 80% udziałów dewelopera 7R. Skandynawski gracz zainwestował w 7R około 200 milionów euro, znacząco wzmacniając jego pozycję w Polsce. Największą pojedynczą transakcją było nabycie przez P3 za prawie 140 milionów euro parku Campus 39. Ten sam inwestor kupił również 7R Park Łódź West i 7R Park Szczecin. Trendem pozostaje zwiększona aktywność graczy z regionu CEE. Czescy inwestorzy Accolade i Trigea kupili obiekty odpowiednio na terenie Bydgoszczy i Wrocławia. Ponadto, słowacka spółka IAD Investments zakupiła jeden magazyn we Wrocławiu. Dodatkowo, w kompleks magazynowy zlokalizowany w Urzucie, przy drodze ekspresowej S8, zainwestował gracz z polskim kapitałem.
„Stopy kapitalizacji kontynuują dekompresję, która będzie widoczna również w nadchodzących miesiącach. Jej tempo powinno jednak wyhamować w wyniku stabilizacji stóp procentowych oraz zmniejszenia różnicy między oczekiwaniami kupujących i sprzedających, co zbliża rynek do konsensusu cenowego. Na koniec września 2023 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych typu multi-let z pięcioletnią średnią długością najmu zlokalizowanych na głównych rynkach regionalnych szacowane były na poziomie ok. 6,50%.– mówi Sławomir Jędrzejewski, Head of Industrial Investment
