W pierwszej połowie 2023 r. aktywność inwestorów w Europie Środkowo-Wschodniej utrzymywała się na obniżonym poziomie ze względu na zwiększone koszty finansowania nieruchomości i niepewną sytuację geopolityczną. W rezultacie pojawiła się potrzeba ponownej wyceny wartości nieruchomości we wszystkich głównych segmentach rynku. Wzrost stóp procentowych w Europie miał także znaczący wpływ na ceny transakcyjne i aktywność inwestorów. Na rynku widać już jednak pierwsze symptomy poprawy sytuacji. Eksperci JLL przedstawiają analizę aktywności inwestorów w Polsce na tle krajów Europy Środkowo-Wschodniej.
Gracze rynkowi zdecydowali się przyjąć podejście „wait and see”, aby zrozumieć, w jaki sposób obecne otoczenie gospodarcze i zmiany w strategiach wpłyną na procesy decyzyjne najemców. W rezultacie w pierwszej połowie 2023 r. w Europie Środkowo-Wschodniej zawarto transakcje o wartości zaledwie 2,31 mld euro.
„Chociaż niektórzy globalni gracze przyjmują ostrożne podejście “wait and see”, inwestorzy z Europy Środkowo-Wschodniej są aktywni na rynku inwestycyjnym. Obecnie szczególnie konkurencyjni są nabywcy finansujący transakcje z środków własnych bez wsparcia finansowania zewnętrznego. Ponadto obserwujemy pierwsze oznaki poprawy sytuacji, w tym zmniejszoną zmienność stóp procentowych, spadające stopy inflacji i ustabilizowane wartości nieruchomości. Oczekuje się, że czynniki te zwiększą zaufanie instytucji bankowych i aktywność podmiotów udzielających kredytów, ostatecznie napędzając wzrost rynku w ciągu roku.” – mówi Dmytro Havrylenko, Head of Capital Markets, JLL
Największe transakcje w regionie CEE
Największa pod względem wartości transakcja została zrealizowana w Czechach w sektorze handlowym i dotyczyła portfolio supermarketów i parków handlowych, które Trei Real Estate sprzedało Star Capital Finance Group za ok. 200-205 mln euro. Warto również zauważyć, że transakcja ta obejmowała zarówno nieruchomości czeskie, jak i słowackie. W sektorze magazynowym istotną transakcją było nabycie Campus 39 przez P3 za prawie 140 mln euro. W branży handlowej Redtone nabył od G City Europe centrum handlowe Palác Pardubice za ok. 120-125 mln euro. Warto również wspomnieć o najbardziej znaczącej transakcji biurowej w regionie – Wola Retro. Ten kompleks biurowy, zrealizowany przez Develię w 2019-2020 roku, został sprzedany węgierskiemu inwestorowi Adventum International za ok. 70 mln euro.
Analiza sytuacji na rynkach Europy Środkowo – Wschodniej
Wolumen inwestycji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych przekroczył 870 mln euro, co oznacza spadek o 70% w porównaniu z pierwszą połową 2022 r., kiedy doszło do rekordowej sprzedaży kompleksu biurowego Warsaw Hub. Niemniej jednak jest to najniższy 6-miesięczny wynik od 2010 roku.
W Czechach w pierwszej połowie 2023 r. wolumen transakcji wyniósł 800 mln euro. Oznacza to spadek o 37% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku i wzrost o 72% w porównaniu z drugą połową 2022 roku. Większość wolumenu inwestycyjnego została wygenerowana w pierwszym kwartale 2023 roku.
Niepewne perspektywy i dalszy wzrost kosztów finansowania spowodowały bardzo ostrożny i opóźniony proces podejmowania decyzji przez nabywców na Węgrzech, co było widoczne w aktywności transakcyjnej. Wolumen inwestycji w pierwszej połowie 2023 r. wyniósł mniej niż 250 mln euro, co stanowi najniższy wolumen od 2013 r., wskazując na spadek o ok. 60% rok do roku.
W Rumunii wolumen inwestycji w nieruchomości w pierwszej połowie 2023 r. wyniósł 181 mln euro, czyli o 44% mniej niż w pierwszej połowie 2022 r. Wolumen inwestycyjny był zdominowany przez transakcje magazynowe, z udziałem ok. 33%, a następnie transakcje w sektorze biurowym (29%).
Wolumen inwestycyjny na Słowacji w pierwszej połowie 2023 r. wyniósł ponad 210 mln euro, co oznacza spadek r/r o ponad 80% (z wyłączeniem transakcji Penta Alto) i najniższą wartość od 2017 r.
Stopy kapitalizacji w regionie CEE
Na koniec I półrocza oczekiwana stopa kapitalizacji dla najlepszych warszawskich aktywów biurowych wyniosła ok. 5,50%. Najniższe stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych odnotowano w Czechach na poziomie 4,90%. Z kolei na Węgrzech, Słowacji i w Rumunii stopy kapitalizacji szacowano odpowiednio na ok. 6,25%, 5,95%, 7,50%
W oparciu o ogólne nastroje rynkowe, JLL szacuje stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych w II kwartale 2023 r. na poziomie 6,15%. W Czechach stopy kapitalizacji dla obiektów handlowych były najniższe w porównaniu do innych krajów Europy Środkowo-Wschodniej i osiągnęły wartość 5,75%. Na Węgrzech, Słowacji i w Rumunii stopy kapitalizacji dla obiektów handlowych wyniosły odpowiednio: 6.75%, 6.50%, 7.50%.
Na koniec czerwca 2023 r. w Polsce stopa kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych została oszacowana na poziomie ok. 6,40%. Najniższą stopę kapitalizacji odnotowano w Czechach – 5,00%. Na Węgrzech, Słowacji i w Rumunii stopy kapitalizacji dla aktywów magazynowych wyniosły odpowiednio: 6.50%, 6.00%, 7.50%.
