Artykuł

DTZ analizuje koszty najmu powierzchni biurowych w 49 krajach

Streszczenie:Firma DTZ, a UGL company opublikowała coroczny raport: Global Occupancy Costs - Offices (GOCO), który analizuje koszty najmu powierzchni biurowej ponoszone przez najemców na 126 rynkach w 49 krajach. W raporcie podkreślono, że koszty najmu w Północnej Azji wzrosły o 6,3% w 2012 roku, co znacznie przekracza średni globalny wzrost, który wyniósł 1%. Szesnasta edycja raportu GOCO uwidacznia różnice pomiędzy regionami – podczas gdy niektóre rynki cieszyły się stabilnym wzrostem, inne np. Stany Zjednoczone zanotowały słabszy poziom popytu spowodowany niepewnością polityczną i ekonomiczną.

W raporcie DTZ przedstawione są główne składniki kosztów najmu za stanowisko pracy na terenie 126 dzielnic biznesowych w 49 krajach. Rynki zostały uszeregowane według ponoszonych przez najemców kosztów, które składają się z czynszu oraz opłat w postaci: kosztów utrzymania i konserwacji powierzchni oraz podatku od nieruchomości. Przygotowując raport wzięto także pod uwagę różne standardy panujące na poszczególnych rynkach, co do wymaganej ilości powierzchni na stanowisko pracy. Analizowane są więc koszty niezbędnej powierzchni przypadające na jedno stanowisko pracy, a nie koszty wynajęcia metra kwadratowego biura.

W 2012 roku największą szansę na redukcję kosztów operacyjnych mieli najemcy w Stanach Zjednoczonych. Koszty najmu powierzchni na stanowisko pracy spadły o 10.9%. Przyczyną obniżenia kosztów była redukcja (o 11.8%) powierzchni przypadającej na pracownika. Największe spadki zanotowano w Waszyngtonie (-17%) i Los Angeles (-14%). Mimo zwiększenia efektywności wykorzystania powierzchni, Stany Zjednoczone oferują średnio największą powierzchnię biurową na jednego pracownika spośród wszystkich analizowanych rynków.

Zwiększenie kosztów odnotowano w Ameryce Środkowej i Południowej (0.6 %), Europie (0.9%) oraz na Bliskim Wschodzie i w Afryce (1.4%), co i tak było niższe od średniego wzrostu dla wszystkich analizowanych rynków, który wzrósł o 3.2%. Największe zwyżki odnotowano w Północnej i Południowej Azji (odpowiednio 6.3% oraz 3.7%). Ich powodem był silny popyt wewnętrzny i aktywność firm z sektorów niefinansowych chcących wykorzystać potencjał rozwoju gospodarczego w regionie. Największe wzrosty w tym obszarze odnotowały Pekin i Dżakarta (17.7% i 20.7%).

Stany Zjednoczone z całą pewnością były wyróżniającym się rynkiem w 2012 roku – koszty najmu powierzchni na stanowisko pracy spadły praktycznie w każdym amerykańskim mieście. Popyt na powierzchnie biurowe był słaby w związku ze spowolnieniem na rynku pracy, pogarszającymi się nastrojami przedsiębiorców oraz, co było największym powodem zmian - naciskiem na oszczędności płynące ze zmaksymalizowania wykorzystania powierzchni biurowych. Oczekujemy jednak, że w ciągu najbliższych dwóch lat koszty najmu powierzchni biurowych w Stanach Zjednoczonych wzrosną. Jednak nie będzie to tak silnie odczuwalne, jak w innych częściach świata. – mówi Karine Woodford, Dyrektor Occupier Research w DTZ.

Firmy, które planują rozpoczęcie działalności w Azji poprzez uruchomienie swoich placówek w Kuala Lumpur czy Singapurze mogą znaleźć tam korzystne warunki – przez najbliższe dwa lata przewidywany jest spadek kosztów najmu odpowiednio o 1.3% i 0.7%. Należy jednak zauważyć, że wskaźnik pustostanów w Singapurze jest na najniższym poziomie od 2008 roku. Spowoduje to wzrost kosztów najmu w długim horyzoncie czasowym.

Wzrost gospodarczy w Azji Północnej nie objął wszystkich rynków. W centralnej części Hong Kongu zanotowano obniżenie czynszów o 12% (z poziomu US$25,160 w 2011 roku do US$22,190 w 2012). Najemcy skupili się na redukcji kosztów poprzez zmniejszenie zajmowanej powierzchni lub przeprowadzkę do dzielnic poza centrum.

W rezultacie Hong Kong, który w 2011 roku zajmował pierwsze miejsce pod względem kosztów jednego stanowiska pracy, został wyprzedzony przez londyński West End, gdzie wskaźnik ten w 2012 roku wyniósł US$23,500, co jest wartością trzykrotnie wyższą niż średnia światowa. Najtańszym z badanych rynków biurowych jest Surabaya (roczny koszt za stanowisko pracy to US$1,610), a następnie Hyderabad i Chongqing.

DTZ przeanalizował również koszty stanowiska pracy w budynkach średniej klasy na 14 głównych rynkach Europy i Azji. Koszty stanowiska pracy w takich budynkach wzrosły o 4.2% rok do roku w związku z rosnącym zapotrzebowaniem na tańsze powierzchnie biurowe. Na globalnych rynkach widoczne są znaczne różnice w kosztach pomiędzy najmem powierzchni znajdujących się w wysokiej klasy biurowcach zlokalizowanych w centrum a tymi, które znajdują się poza obszarem śródmiejskim: największe różnice odnotowano w Szanghaju (131%), a najmniejsze w Sztokholmie (17.5%).

Przy obecnym stanie gospodarki najemcy coraz częściej poszukują alternatyw dla drogich biur zlokalizowanych w najlepszych lokalizacjach. Największe różnice zauważalne są w Szanghaju i Moskwie, gdzie koszt najmu powierzchni w nieruchomościach określanych jako „prime” jest wyższy o ok. 100% w stosunku do kosztów najmu w budynkach niższej klasy. Na rynkach takich jak Sztokholm, Londyn i Sydney różnica w kosztach jest mniej widoczna, chociaż możliwe jest osiągnięcie oszczędności na poziomie 20%. Najdroższą lokalizacją na świecie zarówno dla najemców powierzchni w budynkach najwyższej, jak i niższej klasy jest londyński West End. – dodaje Karine Woodford.

W raporcie GOCO przedstawiono również prognozy, jak będą kształtować się koszty stanowiska pracy na przestrzeni kolejnych dwóch lat. Rozważane są trzy scenariusze: bazowy (zakłada, że uda się uniknąć głębokiej recesji), pesymistyczny ( zakładający, że strefę euro opuści wiele krajów) oraz optymistyczny (zakładający, że czeka nas silne ożywienie). W scenariuszu bazowym koszty najmu w ujęciu globalnym wzrosną o 2.3% w ciągu najbliższych dwóch lat. Najwyższe wzrosty prognozowane są w Azji Północnej. Będą one wyższe od średniej światowej zarówno w 2013 jak i 2014 roku.

Autor: DTZ Data publikacji: 2013-02-01 Cena: 0