Artykuł

Analiza Warszawskiego Rynku Biurowego IV kw. 2011

Streszczenie:W 2011r. w Warszawie został przekroczony rekordowy poziom popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe zarejestrowany w roku 2010.

Popyt

W 2011r. w Warszawie został przekroczony rekordowy poziom popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe zarejestrowany w roku 2010. Zawarto umowy najmu na ponad 573 000 m2, co jest potwierdzeniem dużego ruchu na rynku i najwyższym wolumenem powierzchni wynajętej w historii Warszawy. Uważamy, że sytuacja popytowa będzie również wyglądała pozytywnie w 2012r. Przyglądając się bliżej strukturze transakcji w 2011r. można zaobserwować, że umowy przednajmu stanowiły ok. 21 % całkowitego popytu. Największe umowy typu pre-let w IV kw. zawarły Nordea (7 200 m2) w Green Corner oraz KIA (2 600 m2) w Puławska 366. Znacz ące renegocjacje przeprowadziła firma UPC (3 800 m2 w Atrium Centrum) i Allianz (2 500 m2 w Europlex). Największą nową umowę zawarł AMG.net (2 500 m2) w Saski Crescent oraz AON (2 300 m2) w Equator II.

Podaż i planowane inwestycje

2011r. był również rekordowy pod kątem podaży, jednak niewątpliwie od zupełnie innej strony niż pod względem popytu. Mianowicie w 2011r. oddano do użytkowania jedynie 120 000 m2 nowej powierzchni biurowej, co jest najniższym wolumenem nowej podaży od połowy lat 90-tych. W IV kw. na rynek trafiły 4 nowe inwestycje o całkowitej powierzchni ok. 32 000 m2. Największą z nich był biurowiec Hortus (10 200 m2). Patrząc na rok 2012 można mieć wrażenie, że nowa podaż będzie wysoka, niemniej jednak należy brać pod uwagę fakt, że ponad 60 000 m2 z planowanych 250 000 m2 jest przeznaczona na potrzeby właścicieli.

Wskaźnik powierzchni niewynajętej

Na koniec 2011r. wskaźnik pustostanów wynosił 6,7% (6,1% w COB, 7,1% w Centrum i 6,7% poza nim). Oznacza to, że współczynnik powierzchni niewynajętej pozostał niemal niezmieniony patrząc kwartał do kwartału. Najwięcej wolnej powierzchni było na Mokotowie (52 500 m2), co przekładało się na 5,5% współczynnik pustostanów w tym dystrykcie biurowym. Uważamy, że współczynnik powierzchni niewynajętej pozostanie stabilny w perspektywie krótkookresowej z lekką tendencją spadkową.

Czynsze

Najwyższe czynsze transakcyjne powróciły w 2011r. na ścieżkę wzrostu. Najlepsze powierzchnie biurowe w Centrum można wynająć obecnie za 22€ - 25€/ m2/ m-c, przy czym w niektórych biurowcach klasy AAA czynsze wywoławcze s ą wyższe. Poza Centrum stawki za najlepsze powierzchnie wynoszą obecnie 15,00€ - 15,50€ / m2/ m-c.

Autor: Jones Lang LaSalle’s Data publikacji: 2012-01-01 Ilość stron: 3 Cena: 0