REIT-y jako potencjalnie atrakcyjny instrument dywersyfikujący prywatne portfele nieruchomości mieszkalnych na wynajem
Bazując na przykładach innych europejskich gospodarek, w których funkcjonują REIT-y, autorzy raportu JLL i Pekao oceniają, że polscy inwestorzy indywidualni mogliby zainwestować w krajowe REIT-y około 11,5 miliarda złotych. Już teraz około jednej trzeciej tej kwoty, bo 4 miliardom złotych, odpowiada ich zaangażowanie kapitałowe tylko w nieruchomościowe obligacje korporacyjne oraz akcje spółek z sektora WIG-nieruchomości. Marcin Wlazło, Dyrektor Biura Maklerskiego Pekao uważa, że REIT-y mogą być atrakcyjnym narzędziem dywersyfikacji prywatnych portfeli inwestycyjnych opartych na mieszkaniach na wynajem. – Inwestor prywatny zyska dzięki REIT-om ekspozycję na nieruchomości komercyjne, w które nie mógłby zainwestować prywatnie – mówi Marcin Wlazło.
Piotr Fijołek, Co-Managing Partner Griffin Capital Partners zauważa, że zapewnienie popularności REIT-ów pośród inwestorów indywidualnych będzie wymagać odpowiednich działań marketingowych. – Myślę, że szeroka akcja marketingowa byłaby czymś świetnym z punktu widzenia inwestora indywidualnego. Pamiętamy przykład Narodowych Funduszy Inwestycyjnych i tego, jak wyglądała związana z nimi akcja marketingowa. Liczba rachunków maklerskich dzisiejszych 50- czy 60-latków to pokłosie tamtych czasów, bo bardzo często były one zakładane na kanwie tego, co działo się wtedy z Narodowymi Funduszami Inwestycyjnymi – zaznacza Piotr Fijołek.
PPK z największym potencjałem inwestowania w REIT-y pośród inwestorów instytucjonalnych
Analitycy JLL i Pekao szacują możliwe zaangażowanie krajowych inwestorów instytucjonalnych w polskie REIT-y na około 8,5 miliarda złotych. To perspektywa długoterminowa, a taki kapitał będzie możliwy do zmobilizowania pod warunkiem edukowania klientów i zarządzających funduszami, dla których REIT-y będą nowym produktem dywersyfikującym ich portfele, uważa Marcin Wlazło.
Jego zdaniem od strony instytucjonalnej najbardziej predysponowane do inwestowania w REIT-y w przyszłości są fundusze PPK, których potencjał jest obecnie wykorzystywany w niewielkim stopniu. Będzie wymagać to jednak odejścia od dotychczasowej koncentracji inwestycji PPK w dobrze rozpoznanych klasach aktywów, w większości globalnych akcjach i obligacjach. Punkt odniesienia mogą stanowić zagraniczne fundusze emerytalne działające w Stanach Zjednoczonych, Kanadzie czy na rynkach azjatyckich, w przypadku których
REIT-y uzupełniają pozostałe, wiodące klasy aktywów.
– Pomocne w przypadku PPK mogą być pewne doprecyzowania, wprowadzenie REIT-ów do benchmarków – przekonuje Piotr Fijołek. – Zmiany pozwalające na to, aby podmioty instytucjonalne mogły, a nawet powinny, bardziej aktywnie inwestować, byłyby czymś, co bezsprzecznie zbudowałoby rynek REIT-ów. Gdyby to się wydarzyło, to jestem przekonany, że skala zaangażowania kapitałowego inwestorów byłaby jeszcze większa niż szacowane 20 miliardów złotych – dodaje.
Także Tomasz Trzósło, Prezes Zarządu EPP, uważa że łączny potencjał polskich REIT-ów po stronie popytowej mógłby przewyższyć 20 miliardów złotych szacowanych przez JLL oraz Bank Pekao łącznie dla inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych. – Uważam, że jeżeli te instrumenty odniosą sukces, to pojawi się stopniowo potencjalnie dużo więcej kapitału – mówi Tomasz Trzósło.
Odpowiedni moment na wprowadzenie polskich REIT-ów
Istotne będzie wykazanie relatywnie szybkiego sukcesu polskich REIT-ów – uważa Dieter Lobnig, Wiceprezes Zarządu Pekao Investment Banking. Obecny kontekst makroekonomiczny oraz oczekiwane obniżki stóp procentowych powinny temu sprzyjać, wpływając pozytywnie na koszty finansowania oraz wyceny aktywów REIT-ów. – Koniec 2025 roku może być czasem, w którym pierwszy polski REIT mógłby rozpocząć działalność. Jeżeli będzie on odpowiednio ustrukturyzowany i inwestorzy przekonają się relatywnie wcześnie o jego sukcesie, w perspektywie kolejnych 6 do 12 miesięcy zainteresowanie inwestowaniem w REIT-y powinno znacząco wzrosnąć i utrzymywać się na wysokim poziomie – twierdzi Dieter Lobnig. – Obecny moment jest właściwym, aby wprowadzić polskie REIT-y – dodaje.
Wtóruje mu Tomasz Trzósło, zdaniem którego ważne jest, aby ten instrument w końcu się pojawił. – Jeżeli obecne podejście z jakiegoś względu znowu zostałoby odłożone na półkę, to byłaby katastrofa zniechęcająca do wysiłku tworzenia tego rozwiązania, gdyby miało się pojawić znowu za dwa, trzy lata – mówi Tomasz Trzósło.
Sprzyjające wprowadzeniu polskich REIT-ów jest także nastawienie globalnych inwestorów do Polski. – Polska ma coraz lepszy PR pośród zachodnich inwestorów. Inwestorzy z Azji czy ze Stanów Zjednoczonych prezentują w naszym regionie Polskę jako potencjalnego konia pociągowego kolejnej dekady – uważa Marcin Wlazło.
Brak problemów związanych z zapewnieniem podaży jakościowych aktywów
Analitycy JLL i Banku Pekao oceniają wstępnie możliwą podaż nieruchomości komercyjnych w Polsce, które mogłyby zostać nabyte przez REIT-y, na kilkanaście miliardów euro. Mowa tutaj tylko o wybranych, najwyższej klasy biurowcach, obiektach handlowych czy magazynach.
– Sama podaż aktywów, zapewnienie produktu, który spotka się z zainteresowaniem inwestorów, według mnie z pewnością nie będzie problemem. Mamy wielokrotnie większy rynek niż zainteresowanie, jakie szacujemy – ocenia Tomasz Trzósło.
Mimo wysokiego potencjału po stronie podażowej, wprowadzenia polskich REIT-ów nie należy się obawiać z punktu widzenia strukturalnej stabilności rynku nieruchomości komercyjnych. – Potencjalna skala inwestycji w polskie REIT-y to będzie bardzo niewielki ułamek całkowitej wartości rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkalnych na wynajem w Polsce. To zdecydowanie nie jest puszka Pandory. Mówimy o niedużym procencie rynku, który, wszyscy mamy nadzieję, budując stopniowo oraz dostarczając konsekwentnie zwroty, będzie z czasem rósł – dodaje Tomasz Trzósło.
Historyczne doświadczenia związane z kolektywnym inwestowaniem w nieruchomości w Polsce
Nieudane dotychczas rozwiązania związane z kolektywnym inwestowaniem w nieruchomości nie powinny być argumentem do tego, aby wstrzymać prace nad wprowadzeniem REIT-ów w Polsce.
– Historia nieruchomościowych funduszy inwestycyjnych zamkniętych w Polsce jest bardzo jednoznaczna. Nie jest to jednak powód, aby odpuścić prace nad wdrożeniem REIT-ów. To jest instrument, który powinien być na naszym rynku stworzony, promowany i rozwijany, który spowoduje, że rynek dojrzeje i będzie mógł się dalej rozwijać – dodaje Marcin Wlazło.
Jak wynika z raportu JLL i Pekao na brak powodzenia funduszy inwestycyjnych zamkniętych inwestujących w nieruchomości, wpłynęły czynniki takie jak zbyt wysoki poziom lewarowania, nieadekwatna struktura aktywów, wysokie koszty zarządzania, wysokie bariery wejścia czy utrudnione wyjście z inwestycji. – Rozwiązania wszystkich tych problemów zostały już uwzględnione przez stronę rządową w założeniach do ustawy o spółkach inwestujących w najem nieruchomości – zauważa Mateusz Bonca, Prezes Zarządu JLL. – Limit zobowiązań dłużnych polskich REIT-ów ustalony na poziomie 50% ich wartości bilansowej, wymóg skoncentrowania 80% aktywów w nieruchomościach lub udziałach w spółkach zależnych polskich REIT-ów, a także przyjęcie formy prawnej spółki akcyjnej notowanej na rynku publicznym, powinny zapewnić oczekiwaną przez inwestorów transparentność polskich
REIT-ów, bezpieczeństwo i rentowność inwestycji oraz płynność – dodaje Mateusz Bonca. To stanowisko podziela Dieter Lobnig, wskazując na to, że błędy, które zostały popełnione historycznie, związane między innymi z lewarowaniem inwestycji czy jakością aktywów, są zarządzalne.
W opinii Tomasza Trzósło, wraz z wprowadzeniem REIT-ów w Polsce powinien rozpocząć się długotrwały proces budowania zaufania uczestników rynku. – Bardzo chciałbym, aby polskie REIT-y przechodziły przez żmudny, długotrwały proces budowania zainteresowania inwestorów prywatnych oraz instytucjonalnych, z czasem nabierając więcej wartości i przenosząc więcej aktywów. Podstawą powinny być tutaj zaufanie i komfort inwestorów – twierdzi Tomasz Trzósło.
Ograniczenia koncentracji jako zagrożenie dla sukcesu polskich REIT-ów
Transparentność, stabilność, płynność i zrównoważenie ryzyka będą zdaniem przedstawicieli rynku kapitałowego i rynku nieruchomości komercyjnych kluczowe dla osiągnięcia przez REIT-y sukcesu rynkowego.
Jak twierdzi Dieter Lobnig, polskie REIT-y powinny łączyć rozproszenie i liczne zaangażowanie prywatnego kapitału z szerokim doświadczeniem inwestorów instytucjonalnych. Zdaniem Tomasza Trzósło, należałoby je rozpatrywać jako narzędzie otwierania możliwości inwestycji w nieruchomości komercyjne przed szerszym rynkiem kapitałowym. – Powinniśmy rozważać REIT-y nie w kontekście wyjścia funduszy z inwestycji, a udostępnienia części akcji polskiemu rynkowi kapitałowemu po to, żeby wspólnie rosnąć, wspólnie nabyć więcej aktywów i stworzyć jeszcze ciekawszy produkt – przekonuje Tomasz Trzósło.
Współuczestnictwo głównego inwestora emitującego akcje REIT-u będzie kluczowe z punktu widzenia bezpieczeństwa inwestorów indywidualnych. – Wyższy poziom własności sponsora takiego projektu REIT-owego, da zdecydowanie większy komfort inwestorom, którzy zdecydują się w niego zainwestować, właśnie ze względu dużą skalę własnej inwestycji emitenta w takim projekcie – twierdzi Tomasz Trzósło. – Jestem przekonany, że inwestor indywidualny nie zaufa projektowi, w którym główny akcjonariusz będzie mieć mniej niż 20% udziałów – mówi Marcin Wlazło.
Wymogi związane z ograniczeniem koncentracji mogą być niekorzystne na płaszczyźnie percepcji inwestorów mniejszościowych, ale i technicznego wprowadzenia REIT-ów na rynek. – Przedmiotem naszych największych zastrzeżeń jest dzisiaj koncentracja. Konieczność zredukowania pozycji do 20% w horyzoncie dwóch lat prawdopodobnie zderzy się z limitem popytu, co może mieć negatywny wpływ na wyceny tego instrumentu czy w ogóle techniczną możliwość dojścia do takiego progu – komentuje Tomasz Trzósło. – Absolutnie nie zgadzam się z tym, że docelowo w polskich realiach powinniśmy jakkolwiek dyskutować o dojściu do rozdrobnienia kapitału, przy którym udział jednego większościowego inwestora będzie na poziomie 20-25%, bo wtedy wylejemy dziecko z kąpielą – dodaje Piotr Fijołek. – Wydaje mi się, że do poziomu między 33% a 66% udziałów każdy rozsądnie myślący inwestor chętnie zejdzie, bo wciąż można w takich warunkach długoterminowo budować i zarządzać wartością spółki. Natomiast warunki rynkowe niekoniecznie na to pozwalają – mówi Piotr Fijołek.
Zachęty podatkowe konieczne dla zapewnienia atrakcyjności inwestycyjnej polskich REIT-ów
Preferencyjne opodatkowanie inwestycji w nieruchomości na wynajem poprzez REIT-y jest zdaniem uczestników rynku jednym z najważniejszych elementów, które będą warunkować ich atrakcyjność dla inwestorów. – Z występującymi w przypadku mieszkań na wynajem zachętami podatkowymi w postaci ryczałtu 8,5% oraz zwolnieniami od podatku za sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat ciężko jest się mierzyć. Szczególnie w sytuacji, gdy nie mamy jeszcze struktur REIT-owskich, czyli mamy podwójne opodatkowanie zysków – zauważa Piotr Fijołek.
Preferencyjne opodatkowanie REIT-ów, jak wynika z analiz JLL i Pekao, występuje w przypadku zdecydowanej większości europejskich rynków, na których uregulowano funkcjonowanie REIT-ów. – Oczekiwaniem w kontekście REIT-ów nie jest stworzenie wybitnie uprzywilejowanego podatkowo instrumentu, a odzwierciedlenie rzeczywistej sytuacji na rynku nieruchomości, przy jednoczesnym umożliwieniu rozproszenia czy zmiany sposobu zarządzania ryzykiem oraz dostąpienia do tego rynku przez nowych uczestników – komentuje Mateusz Bonca. – Dopuszczenie dodatkowych inwestorów do otwartego i konkurencyjnego rynku oraz uwolnienie części kapitału do przenoszenia w ramach tego rynku nieodzownie oznacza poprawę jakości aktywów, które na tym rynku istnieją. To też oznacza, że w większym stopniu zadowoleni z tych aktywów powinni być ich użytkownicy, najemcy, jak również pozostali interesariusze – dodaje Mateusz Bonca.
Przy proponowanej przez rynek jako optymalnej strukturze własnościowej REIT-u, która opierałaby się na większościowym zaangażowaniu jednego inwestora instytucjonalnego, wprowadzenie ulg podatkowych mogłoby wydawać się nieadekwatnym rozwiązaniem. Jak jednak wynika z raportu JLL i Pekao, poświęcenie krótkoterminowych wpływów fiskalnych poprzez wprowadzenie preferencyjnego opodatkowania REIT-ów może zdecydowanie opłacić się w długim terminie. Było tak chociażby w przypadku Bułgarii, w której objęcie
REIT-ów ulgami podatkowymi okazało się katalizatorem aktywności inwestycyjnej oraz czynnikiem napędzającym rozwój krajowego rynku kapitałowego i rynku nieruchomości komercyjnych.
– Patrzyłbym na REIT-y jak na instrument rozwoju rynku kapitałowego, który w dłuższej perspektywie powinien rozszerzyć paletę produktów czy obszarów, z których będą czerpane korzyści podatkowe i które będą wspierać rozwój gospodarki – mówi Marcin Wlazło.
– Z punktu widzenia ministra finansów, który dba o budżet, mamy analizy wykazujące, ile inwestycje nieruchomościowe tworzą etatów, jaki mają udział w tworzeniu produktu krajowego brutto, w jaki sposób przekładają się na zatrudnienie setek tysięcy ludzi. Widzimy też skokowe ruchy na rynku deweloperskim, a REIT-y jako kolejny instrument finansowania pozwoli wypłaszczać te skoki. To już ma znaczenie makroekonomiczne – podsumowuje Mateusz Bonca.
