Pierwsze dwa kwartały 2025 r. były okresem ożywionej aktywności wśród inwestorów poszukujących okazji na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej. Znakomite wyniki odnotowały m.in. Czechy, Słowacja i Węgry. W Polsce odnotowano rekordową liczbę transakcji – . największą popularnością cieszyły się magazyny, parki handlowe oraz biurowce zlokalizowane w miastach regionalnych. Nowym trendem w tym okresie była też rosnąca liczba umów typu sale & leaseback w sektorze logistyczno-magazynowym. Eksperci JLL, we współpracy z iO Partners, przedstawiają analizę trendów na rynku inwestycyjnym w Polsce i innych krajach regionu CEE.
Mimo zawirowań geopolitycznych (nowe stawki celne w USA, wojna w Ukrainie) i utrzymującego się klimatu niepewności, rynek inwestycyjny w rejonie EMEA utrzymuje dobrą kondycję. Wydatnie przyczyniły się do tego znaczące cięcia stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny oraz – nieco mniejsze – przez Bank of England. W pierwszej połowie 2025 roku w nieruchomości w rejonie EMEA zainwestowano 95,7 mld euro, co jest wynikiem o 21% lepszym, niż w analogicznym okresie rok temu. Liderem wzrostów była Wielka Brytania z 28,5 mld euro (+52%). Duże zainteresowanie inwestorów wzbudzały także Europa Południowa (+50%), państwa nordyckie (+33%) oraz Europa Środkowa i Wschodnia (+47%).
Aktywność inwestorów w rejonie CEE
Wolumen inwestycji w Polsce w ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2025 roku wyniósł co prawda „tylko” 1,5 mld euro (spadek o 11% w porównaniu do pierwszych dwóch kwartałów 2024 r.), jednak w okresie tym dokonano aż 61 transakcji, co jest absolutnym rekordem w historii tego rynku. Właścicieli zmieniały głównie obiekty retailowe – ze szczególnym wskazaniem na parki handlowe – oraz aktywa biurowe na rynkach regionalnych. Warta odnotowania była też rosnąca popularność transakcji typu sale & leaseback w sektorze magazynowym, jak na przykład umowa sprzedaży dwóch zakładów produkcyjnych przez firmę Eko-Okna za około 250 mln euro. Była to największa transakcja tego typu w historii całego rynku nieruchomości w rejonie CEE.
Z dużego zainteresowania inwestorów i silnych fundamentów ekonomicznych korzystały również Czechy. Wolumen transakcji w pierwszej połowie 2025 r. przekroczył tam 2 mld euro – więcej, niż w całym ubiegłym roku. Sektor przemysłowy i logistyczny cieszył się szczególnym zainteresowaniem – sprzedaż portfela Contera Industrial Portfolio firmie Blackstone za ponad 370 mln euro stanowiła jedną z największych transakcji w historii tego rynku. Mocnymi akcentami na rynku hotelowym były dwie znaczące transakcje w Pradze, gdzie właścicieli zmieniły hotele sieci Hilton i Four Seasons. Silny początek roku, solidny popyt ze strony inwestorów, głównie lokalnych, oraz stabilna sytuacja gospodarcza sprawiają, że czeski rynek jest na dobrej drodze do osiągnięcia rekordowych wyników w tym roku.
Podobnie jak w przypadku Czech, także na Węgrzech zainteresowanie inwestorów lokalnymi aktywami było znacznie wyższe, niż w analogicznym okresie 2024 r. W ciągu pierwszych sześciu miesięcy br. kupiono tam nieruchomości za około 300 mln euro, co odpowiadało 70% całkowitego wolumenu za 2024 rok. Wzięciem cieszyły się tam wszystkie klasy aktywów, a w trakcie procedowania są już umowy na kolejne 200 mln euro, które powinny zostać zamknięte do końca roku. Co warte odnotowania, dominującym źródłem inwestycji pozostał kapitał krajowy.
W porównaniu do ubiegłego roku sytuacja poprawiła się także na Słowacji, gdzie sprzedano łącznie nieruchomości za 320 mln euro. Wolumen transakcji wzrósł o 169% w porównaniu z tym samym okresem w 2024 r. Chociaż wskaźnik ten znacznie wzrósł, liczba sfinalizowanych umów pozostała nieco poniżej średniej z ostatnich trzech lat, wynoszącej dziewięć transakcji na pół roku, co pozwala sądzić, że działający tam inwestorzy stają się coraz bardziej selektywni. Właścicieli zmieniały głównie aktywa handlowe (50% transakcji) oraz magazynowe (ponad 30%).
Z kolei w Serbii największym wzięciem cieszyły się biura. Obiekty tego typu o łącznej wartości 92,2 mln euro, zlokalizowane w Belgradzie nabywali zarówno inwestorzy zagraniczni, jak i krajowi. Te znaczące transakcje odzwierciedlają rosnącą atrakcyjność serbskiego rynku nieruchomości biurowych, gdzie stopy zwrotu wynoszą od 7,25% do 8.50%.
Lekkie schłodzenie rynku inwestycyjnego w I poł. 2025 r. obserwowano za to w Rumunii. Wynik 386 mln euro jest o 7,4% niższy niż w analogicznym okresie rok temu. Dwie największe transakcje w pierwszym półroczu dotyczyły nieruchomości biurowych i handlowych, a mianowicie budynku biurowego Equilibrium 1 w Bukareszcie oraz portfela obiektów handlowych MAS REI.
– Rynek inwestycyjny w Europie Środkowo-Wschodniej wyszedł już z fazy przejściowej i powrócił na ścieżkę wzrostów. Pierwsza połowa roku była czasem intensywnych zakupów i wielu spektakularnych transakcji. Procedowane w tej chwili umowy, które zostaną zamknięte w drugiej połowie br. pozwalają nam sądzić, ze 2025 będzie najlepszym rokiem pod względem wysokości inwestycji dla całego rejonu CEE w czasach po pandemii, choć z różną dynamiką w poszczególnych krajach. Dodatkowym impulsem popytowym są także konsekwentnie poprawiające się warunki finansowania. Warto zauważyć, że kupcy rozważają wszystkie klasy aktywów, o ile oferują odpowiedni standard, są rozsądnie wyceniane, a ich lokalizacja zapewnia odpowiednią stabilność – mówi Andrei Vacaru, Head of Capital Markets CEE, iO Partners.
Polska gospodarka wciąż w znakomitej kondycji
Gospodarka Polski na początku 2025 r. nadal wykazywała dobrą dynamikę wzrostu. PKB wzrósł o 2,9% w 2024 r., a prognozuje się, że w 2025 r. tempo wzrostu przyspieszy do 3,3%. Głównym motorem wzrostu pozostaje konsumpcja prywatna, napędzana przez rosnące płace i malejącą presję na ceny – inflacja w 2025 r. ma spaść do 3,6%. Rynek pracy demonstruje dużą odporność pomimo wyzwań demograficznych, a stopa bezrobocia utrzymuje się na stabilnym poziomie 2,8%.
Na przełomie 2024 i 2025 r. Narodowy Bank Polski utrzymał stopę referencyjną na poziomie 5,75% Jednak w maju 2025 r., po raz pierwszy od dłuższego czasu, zapadła decyzja o obniżeniu stóp procentowych do 5,25%. Następnie w lipcu stopy zostały ponownie obniżone o kolejne 25 punktów bazowych, do poziomu 5,00%. Jest to niewątpliwie pozytywny sygnał dla inwestorów – redukcja kosztów pieniądza powinna wywołać w nadchodzących miesiącach jeszcze większą aktywność wśród nabywców.
Mniejszy wolumen, ale znacznie większa liczba transakcji
Aktywność transakcyjna na polskim rynku nieruchomości komercyjnych w pierwszej połowie 2025 r. pozostawała wysoka. Charakteryzowała się wyjątkowo dużą liczbą transakcji, szczególnie w sektorach handlowym i biurowym, wolumeny inwestycyjne były jednak napędzane głównie przez segment przemysłowy. Zachodni inwestorzy instytucjonalni zachowali ostrożne podejście ze względu na utrzymujące się wysokie koszty finansowania oraz niepewność gospodarczą i geopolityczną, co stworzyło regionalnym graczom i inwestorom prywatnym okazję do nabycia atrakcyjnych aktywów, często z pewnymi rabatami. Na rynku inwestycyjnym dominowali nabywcy z Europy Środkowo-Wschodniej i Skandynawii, chociaż inwestorzy amerykańscy, zwłaszcza ci skupiający się na nieruchomościach przemysłowych, nadal mieli znaczącą pozycję.
Magazyny wciąż na topie
Sektor magazynowy pozostaje ulubionym miejscem podmiotów zainteresowanych inwestowaniem na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. W pierwszej połowie 2025 roku wolumen inwestycji przemysłowych wyniósł 694 miliony euro, co było rezultatem aż o 140% większym w porównaniu do analogicznego okresu roku temu. Był to też najlepszy wynik dla pierwszego półroczna od 2021 r. Co warte podkreślenia, kwota ta nie zawiera wielkoskalowej międzynarodowej akwizycji korporacyjnej GLP Capital Partners Limited przez Ares Management Corporation, która wpłynęła na strukturę własnościową licznych parków przemysłowych na całym świecie, w tym aktywów w Polsce. W tym roku w sektorze przemysłowym wyraźnie uwidocznił się trend rosnącej popularności transakcji typu sale & leaseback, zarówno wśród inwestorów, jak i przedsiębiorstw poszukujących możliwości uwolnienia kapitału z posiadanych nieruchomości.
Doskonałym przykładem tego trendu jest wspominana już rekordowa transakcja, w której firma Eko-Okna sprzedała za około 253 mln euro dwa nowoczesne zakłady o łącznej powierzchni 264 000 m kw. firmie Realty Income Corporation. Była to największa umowa sale & leaseback w historii całej Europy Środkowej i Wschodniej. Drugą największą transakcją było nabycie centrum dystrybucyjnego LPP w Bydgoszczy przez Reico Long Lease Fund. Równie znacząca była kolejna transakcja tego typu, obejmująca cztery aktywa przemysłowe zlokalizowane w Gliwicach, Stanowicach, Rybniku i Gorzycach. Nabył je Adventum International, węgierski inwestor, który niedawno uruchomił swój subfundusz skoncentrowany na inwestycjach przemysłowych.
Duże zainteresowanie parkami handowymi
W pierwszej połowie 2025 roku wolumen inwestycji w nieruchomości handlowe wyniósł 314 mln euro. W przeciwieństwie do poprzednich lat, gdzie przedmiotem transakcji były duże centra handlowe, w pierwszych miesiącach br. kupowano głównie parki handlowe i mniejsze obiekty. Nabywców nie brakowało – w okresie tym zawarto rekordową liczbę aż 23 transakcji, z czego parki handlowe były przedmiotem aż 16 z nich.
Największą transakcją odnotowaną w pierwszej połowie 2025 r. była sprzedaż Portfela A-Centrum, składającego się z 10 parków handlowych o całkowitej powierzchni najmu około 30 000 m kw. Od Grupy BHM nabył go My Park, debiutujący na polskim rynku nieruchomości komercyjnych inwestor z Czech.
Z kolei największą pojedynczą transakcją parku handlowego była sprzedaż Power Park Olsztyn przez EPP izraelskiemu inwestorowi BIG Poland. Obiekt ten oferuje prawie 33 000 m kw. powierzchni najmu i zlokalizowany jest w sąsiedztwie Galerii Warmińskiej, tworząc główną destynację handlową dla regionu.
Duży popyt na biurowce w miastach regionalnych
W pierwszej połowie 2025 r. całkowity wolumen inwestycji biurowych w naszym kraju osiągnął 414 mln euro. Choć wynik ten był blisko o połowę mniejszy, niż w tym samym okresie rok temu (800 mln euro r/d/r), to złożyła się na niego druga w historii liczba transakcji (23), z czego większość (13) zawarto poza Warszawą. Zdecydowana większość z nich to przejęcia w Krakowie i Wrocławiu, jak na przykład sprzedaż dwóch budynków kompleksu High 5ive przez NIAM na rzecz Stena RE. Równie znacząca była sprzedaż City Forum – City 2 we Wrocławiu. Archicom idzie w ślady Develii i ogłosił dezinwestycję swoich aktywów komercyjnych, w związku z czym sprzedał ten projekt prywatnemu polskiemu inwestorów za 31 mln euro. Inne znaczące transakcje w I półroczu była sprzedaż położonego w Szczecinie kompleksu Piastów Office Centre. Blackstone sprzedał ten projekt biurowy czeskiemu inwestorowi Investika oraz jego partnerowi joint venture BUD Holdings za ponad 28 mln euro.
Z kolei w Warszawie zrealizowano 10 transakcji sprzedaży nieruchomości biurowych, co stanowiło 53% obrotów w pierwszym półroczu 2025 r. Największą transakcją w 2025 r. była sprzedaż kompleksu biurowego Wronia 31, położonego w samym sercu biurowej Woli, w pobliżu Ronda Daszyńskiego. Budynek został sprzedany przez LaSalle Investment Management firmie UNIQA Real Estate za około 69 mln euro.
– Polski rynek nieruchomości komercyjnych osiągnął w pierwszej połowie 2025 r. dobre wyniki. Odnotowano dużą liczbę transakcji w sektorach biurowym i handlowym, co wskazuje na utrzymujące się zainteresowanie inwestorów tymi klasami aktywów. Z drugiej strony, duże transakcje typu sale & leaseback w sektorze magazynowym odegrały znaczącą rolę w budowaniu ogólnego wolumenu inwestycji. Coraz większa część inwestycji pochodziła ze źródeł krajowych, a polski kapitał, reprezentowany głównie przez inwestorów prywatnych, zyskał większe znaczenie na rynku. Biorąc pod uwagę zróżnicowanie gospodarcze Polski i pozytywne prognozy wzrostu PKB, perspektywy na drugą połowę 2025 r. pozostają pozytywne – komentuje Dmytro Havrylenko, Head of Capital Markets, JLL.
Rynek mieszkaniowy: reaktywacja
Chociaż rok 2025 rozpoczął się ostrożnie, zaufanie inwestorów do polskiego sektora mieszkaniowego nadal rośnie. Po rekordowo niskim poziomie inwestycji wynoszącym 60 mln euro w 2023 r. i późniejszym wzroście do 160 mln euro w 2024 r., rynek jest gotowy na znaczące ożywienie w 2025 r. Dostępność finansowania poprawia się wskutek wspomnianego luzowania polityki pieniężnej w Polsce. Świadczą o tym takie przykłady jak m.in. kredyt w wysokości 150 mln PLN dla 1AM na przekształcenie 21 000 m kw. powierzchni w warszawskim biurowcu Lipowy Office Park w przestrzenie co-livingowe, 120 mln euro dla AFI na cztery projekty PRS w największych polskich miastach czy 100 mln PLN dla belgijskiego dewelopera Speedwell na projekt Milestone PBSA w Warszawie.
Pogarsza się za to sprzedaż mieszkań klientom końcowym przez deweloperów mieszkaniowych. Efektem tego jest rekordowo duża oferta lokali na rynku. Sytuacja ta może zwiększyć gotowość deweloperów do współpracy z inwestorami instytucjonalnymi.
W pierwszym półroczu 2025 r. liderem aktywności inwestycyjnej była firma Xior, która dokonała akwizycji projektu mikro-mieszkaniowego obejmującego 117 lokali w centrum Warszawy oraz nieruchomości PBSA we Wrocławiu, o łącznej wartości prawie 70 mln euro. Eksperci firmy JLL spodziewają się, że w drugiej połowie roku takich transakcji będziemy obserwować więcej, i to nie tylko na największym rynku warszawskim.
– Dobrą zapowiedzią ożywienia inwestycyjnego w drugiej połowie 2025 roku jest zawarta w sierpniu rekordowa transakcja sprzedaży dużego portfela mieszkań na wynajem instytucjonalny. W jej ramach Resi4Rent sprzedał należącej do niemieckiej grupy TAG Immobilien AG firmie Vantage Development 5322 lokali w sześciu miastach za ponad 2,4 mld złotych, czyli około 565 mln euro. Potwierdza ona potencjał rozwoju sektora PRS w Polsce oraz jego atrakcyjność dla inwestorów instytucjonalnych. Ta znacząca transakcja posłuży także jako ważny punkt odniesienia dla inwestorów, którzy dotychczas poszukiwali właściwych benchmarków do wyceny portfeli działających aktywów w segmencie PRS, rozważając strategie wyjścia z inwestycji po zbudowaniu odpowiednio skalowanego portfela – komentuje Patrick Pospiech, Director, Living Investments.
