Pomimo braku istotnych zmian w dostępności kredytów, wysokiej inflacji i rosnących cen, sprzedaż mieszkań w ostatnim kwartale 2022 r. okazała się lepsza, niż kwartał wcześniej. Wzrost sprzedaży odnotowano na każdym z sześciu głównych rynków i wynosił on średnio 29% kdk. Wzrost sprzedaży w pewnym sensie mógł być odreagowaniem przez popyt bardzo słabego III kwartału zeszłego roku. Chęć poprawienia wyników sprzedaży przed końcem roku zaowocowała w niektórych firmach deweloperskich gotowością do sfinalizowania transakcji za niższe od cennikowych stawki. Klienci mogli więc liczyć na większe upusty. Z drugiej strony mógł być to częściowo efekt przyzwyczajania się do inflacji i wysokich odsetek od kredytów. Istotny fakt to także łagodna jak do tej pory zima i brak – zwłaszcza w dużych miastach – problemów z ogrzewaniem czy dostawami prądu. Do tego należy również dodać sprzyjający pozytywnemu nastawieniu okres świąteczny, który również corocznie wpływa na poprawę nastrojów konsumenckich.
Na decyzje nabywców wpłynęły także informacje o zdecydowanym ograniczeniu rozpoczynania nowych inwestycji. Okres pomiędzy październikiem i grudniem 2022 r. to kolejne miesiące z rzędu, kiedy nowa podaż była na niskim poziomie i wyniosła jedynie około 6,8 tys. nowych nieruchomości. Na rynkach, które weszły w 2022 r. z relatywnie ograniczoną ofertą, lepsza sprzedaż, wstrzymanie sprzedaży części inwestycji i niewielka nowa podaż, pozwoliły na zbliżenie rozmiaru oferty na koniec roku do sprzedaży z minionych czterech kwartałów.
Perspektywa dalszego wzrostu cen czynnikiem decydującym?
„Część nabywców mogła dojść do wniosku, że wyhamowanie nowych inwestycji znajdzie swoje odzwierciedlenie w niewielkiej liczbie lub wręcz braku gotowych mieszkań pod koniec 2024 r. i 2025 r. Przy założeniu, że w tym okresie nastąpi wyraźne ożywienie popytu, mogłoby mieć to wpływ na jeszcze wyższy wzrost cen. Dla tych nabywców oznaczałoby to stosunkowo dobry zwrot z inwestycji” – mówi Aleksandra Gawrońska, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego, JLL.
Jeśli chodzi o obecne średnie ceny ofertowe mieszkań sprzedanych to w całym zeszłym roku możemy mówić o kilkunastoprocentowych wzrostach na wszystkich rynkach poza Warszawą. W stolicy ceny mieszkań sprzedanych wzrosły o 8,0% rdr. Końcówka roku była jednak odmienna od pozostałych kwartałów. Na trzech rynkach odnotowano kwartalne spadki średnich cen sprzedanych jednostek, największy w Krakowie (-4% kdk). W Poznaniu i we Wrocławiu było to odpowiednio: -2,3% kdk i -1,4% kdk. W Warszawie i Trójmieście ceny sprzedanych mieszkań pozostały praktycznie na niezmienionym poziomie, a w Łodzi wzrosły o 2,8% kdk. Należy pamiętać, że w momencie, kiedy na rynek wchodzą droższe mieszkania, a sprzedają się tańsze, rosną naturalnie średnie ceny mieszkań pozostających w ofercie i nie oznacza to, że mieszkania „podrożały”. W skali całego roku wzrost cen mieszkań w ofercie był najwyższy we Wrocławiu i Krakowie, odpowiednio 22,6% oraz 18,6%. Zbliżony, również dwucyfrowy wzrost odnotowano także w Poznaniu, 16,5%. Na pozostałych trzech rynkach, w Warszawie, Trójmieście i Łodzi ceny mieszkań w ofercie urosły w ciągu roku między 9 a 10%.
Relatywna stabilność zakupów gotówkowych wskazuje na to, że jest duża grupa osób przekonanych o wyraźnym wzroście cen w perspektywie 2-3 lat i dalszym wzroście czynszów. Do popytu gotówkowego dołożył się także najprawdopodobniej niewielki wzrost liczby zaciągniętych kredytów, który umożliwił z jednej strony wzrost zdolności kredytowej, a z drugiej zaakceptowanie wyższych stóp procentowych i nadzieja na ich spadek w przyszłości. Liczba udzielonych kredytów według danych opublikowanych przez BIK ukształtowała się w ostatnich miesiącach na rekordowo niskich miesięcznych poziomach – około 6 tys. miesięcznie udzielonych kredytów w całej Polsce zarówno na rynek pierwotny, jak i wtórny oraz budowę domów jednorodzinnych.
Czy ta tendencja będzie się utrzymywać?
Na popyt w 2023 r. wpływać będą nie tylko fakty, ale zwłaszcza to, jak przyszłość będą sobie wyobrażać różne grupy potencjalnych nabywców. Osoby, które mają szanse uzyskać kredyt o stałej, subsydiowanej stopie w ramach zapowiadanego, nowego programu rządowego zapewne wstrzymają się z decyzją o zakupie do momentu, gdy ustawa przejdzie cały proces legislacyjny i będą miały pewność, że ten kredyt rzeczywiście dostaną. Podobnie zachowają się osoby liczące na korzystniejsze oprocentowanie oparte o WIRON, choć w rzeczywistości wcale nie jest pewne, że rzeczywiście na tym zyskają. Kredytobiorcy mający problem ze zdolnością kredytową będą czekać na decyzję KNF o obniżce bufora ostrożnościowego.
Niewiadomą jest także postawa mniejszych i większych inwestorów, poszukujących kolejnych lokali pod wynajem. Rozsądek każe im poczekać aż rząd ostatecznie się zdecyduje na to, czy będzie opodatkowywać pustostany, czy raczej ograniczać liczbę mieszkań, które w ciągu danego roku może kupić ten sam nabywca, i czy ograniczenie będzie działać tylko w danym mieście czy w całej Polsce.
„Im bardziej będziemy się zbliżać do daty wyborów, tym gorętsza będzie zapewne dyskusja na temat pomysłów różnych partii na rozwiązanie problemu mieszkaniowego. Jakaś część potencjalnych nabywców może uzależnić swoją decyzję od wyniku wyborów, licząc na to, że zwycięskie ugrupowanie wprowadzi korzystne dla nich zmiany. Może to dotyczyć zwłaszcza tempa wprowadzania unijnych regulacji, służących zmniejszeniu śladu węglowego, ergo podnoszących koszty realizacji mieszkań. Kolejne propozycje i zmiany w zakresie rynku mieszkaniowego odbiją się zapewne na nastrojach nabywców” – dodaje Aleksandra Gawrońska, JLL.
Czeka nas także kolejna fala zakupów inwestycyjnych mieszkań położonych poza Polską, w bezpiecznej z perspektywy wschodniej granicy odległości. Będzie to zależeć od skali nasilenia działań militarnych w Ukrainie, ale jeśli tego doświadczymy wówczas skala zakupów inwestycyjnych w Polsce będzie wyraźnie mniejsza. Może to także oznaczać kolejną falę uchodźców wojennych i kolejny skok popytu na rynku najmu.
