Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wzrosły w 2021 r. w Warszawie średnio o 11 proc.

Dalszy wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych i kosztów najmu, przy ograniczonej dostępności i utrzymujących się wysokich cenach lokali – należy się spodziewać, że w tym i następnym roku sytuacja w europejskim segmencie budownictwa mieszkaniowego może ulec dalszemu pogorszeniu. W 11. edycji raportu Property Index – Overview of European Residential Markets, przygotowanego przez firmę doradczą Deloitte, ankietowani przedstawiciele 23 europejskich rynków deklarowali na początku 2022 r. gorsze nastroje ze względu na szybko rosnącą inflację, powodującą wzrost kosztów budów, a także znaczną niepewność wywołaną wojną w Ukrainie.

Na europejskim rynku mieszkaniowym, podobnie jak w wielu innych dziedzinach gospodarki, ostatnie dwa lata zostały zdominowane przez kryzys wywołany pandemią Covid-19. Jego najbardziej widocznym skutkiem długoterminowym są rosnące koszty budowy i zachwiania łańcuchów dostaw. Na to nakładają się konsekwencje rosyjskiej inwazji w Ukrainie, co jest szczególnie odczuwalne przez rynki mieszkaniowe sąsiadujących krajów. W Polsce, na Słowacji i Węgrzech w drugim kwartale br. można było zaobserwować spadającą podaż na rynku najmu – wiele z wcześniej dostępnych lokali zostało bowiem udostępnionych osobom uciekającym przez działaniami zbrojnymi w Ukrainie.

W Polsce, po znacznym pogorszeniu w segmencie najmu odnotowanym w 2020 r., w 2021 r. czynsze wzrosły we wszystkich analizowanych miastach, od ok. 3,3 proc. w Katowicach do ponad 21 proc. w Warszawie (stawki porównujemy r/r w EUR). Bezprecedensowy napływ uchodźców po wybuchu wojny wywołał szok popytowy – w kwietniu br. liczba dostępnych mieszkań zmniejszyła się o ok. 80 proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego, a stawki czynszów nadal gwałtownie rosły.

“Na pogarszające się ogólne nastroje w sektorze mieszkaniowym w Polsce wpływ mają szybko rosnąca inflacja i niepewność spowodowana wojną w Ukrainie. Jednym z największych wyzwań branży w tym roku jest wzrost kosztów budowy. Co więcej, podwyżki stóp procentowych i nowe regulacje dotyczące kredytów hipotecznych doprowadziły do widocznego spadku sprzedaży mieszkań w I kwartale 2022 roku. Choć na razie nowa podaż pozostaje względnie stabilna, w nadchodzących miesiącach możemy spodziewać się rosnących kosztów najmu i wyższych cen mieszkań, a także mniejszej dostępności nowych lokali dla kupujących” – mówi Dominik Stojek, partner, lider sektora nieruchomości w Polsce, Deloitte.

Polska w czołówce państw z największą liczbą oddanych mieszkań

Rok 2021 przyniósł kolejny historyczny rekord pod względem liczby oddanych mieszkań w Polsce. Co więcej, deweloperzy nie stracili tempa, gdyż liczba rozpoczętych inwestycji i wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o ok. 24 proc. rok do roku. Tak znaczącej, nienotowanej dotychczas aktywności w sektorze towarzyszył utrzymujący się na bardzo wysokim poziomie popyt. Oprócz osób poszukujących mieszkania dla siebie, napędzali go także inwestorzy indywidualni, którzy ze względu na niskie oprocentowanie lokat i rosnącą inflację szukali alternatywnych możliwości inwestycyjnych. Popularność zyskał również najem prywatny, który jest dziś postrzegany przez deweloperów i inwestorów jako jedna z najatrakcyjniejszych i najbardziej konkurencyjnych rodzajów działalności, choć dopiero się rozwija.

Pod względem wskaźnika intensywności budownictwa mieszkaniowego – czyli liczby lokali oddanych do użytkowania na 1000 mieszkańców w danym kraju – w 2021 r. Polskę wyprzedziła tylko Francja (6,16 vs 6,95). Najsłabiej wyglądała sytuacja w Bośni i Hercegowinie, Łotwie, Hiszpanii, Portugalii i Słowenii, gdzie w ubiegłym roku notowano mniej niż dwa oddane mieszkania na 1000 mieszkańców.

Porównując wartości bezwzględne mieszkań oddanych do użytku w 2021 r., Francja nieprzerwanie utrzymuje pozycję europejskiego lidera (471 tys. lokali), a na kolejnych miejscach uplasowały się Niemcy (310 tys.) i Polska (234,7 tys.).

Pod względem procentowego porównania rok do roku, ponownie przoduje Francja, która odnotowała ogromny wzrost o 23,4 proc. Duża dynamikę można było też zaobserwować w Wielkiej Brytanii (18 proc.), Bułgarii (15,9 proc.), Słowenii (13,4 proc.) i Portugalii (12,9 proc.). Z drugiej strony, na rynku węgierskim zanotowano spadek liczby gotowych mieszkań niemal o jedną trzecią (29,5 proc.).

“Polski rynek wypada też dobrze pod względem zaczętych budów: największą ich liczbę na 1000 mieszkańców w ostatnim roku odnotowano w Austrii – 10,56, a na kolejnych miejscach znalazły się Polska i Słowenia, odpowiednio 7,28 i 6,06 lokali. Z drugiej strony jednak nadal jesteśmy, obok Wlk. Brytanii, Słowenii, Słowacji, Irlandii i Austrii, w gronie państw o najniższym ogólnym zasobie dostępnych lokali mieszkalnych – jest ich u nas tylko 400 na 1000 mieszkańców” – mówi Magdalena Topolska-Ziemak, starsza menadżerka, zespół doradztwa nieruchomościowego, Deloitte.

Ceny lokali mieszkalnych rosną prawie wszędzie w Europie

Od ubiegłorocznej edycji Property Index wszystkie kraje europejskie stanęły przed nowymi i niespotykanymi dotąd wyzwaniami w skali globalnej. Na średnią cenę transakcyjną w ubiegłym roku wpływ miały m.in. gwałtownie rosnące koszty energii, ceny materiałów budowlanych i koszty pracy.

“W przypadku nowych mieszkań pozycję najdroższego kraju w Europie ze średnią ceną transakcyjną na poziomie 4 905 euro za m kw. w 2021 r. zajęła Wielka Brytania. Wyprzedziła ubiegłorocznego lidera, Austrię, z ceną 4 782 euro/m kw. i Francję z 4 639 euro/m kw. W Polsce, mimo wzrostu o 9,3 proc., za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba zapłacić średnio 1 729 euro” – mówi Agata Holak-Mazanka, starsza konsultantka, dział doradztwa nieruchomościowego, Deloitte.

Analizowane w raporcie polskie miasta są daleko w tyle za najdroższym Paryżem (13 462 euro/m kw.) czy Monachium (10 500 euro/m kw.). Za metr kwadratowy nowego mieszkania w Poznaniu trzeba zapłacić 1 779 euro, we Wrocławiu 1 938 euro, a najdroższa jest Warszawa z 2 406 euro/m kw.

Jednym z najbardziej reprezentatywnych wskaźników badanych przez Property Index jest okres, który pozwala na kupno własnego lokum – liczony jako liczba średnich rocznych wynagrodzeń brutto, które w całość należałoby przeznaczyć na zakup standardowego nowego mieszkania o średniej powierzchni 70 m kw. w każdym kraju. Według najnowszych danych za najmniej przystępny kraj w Europie pod względem możliwości posiadania własnego mieszkania należy uznać Czechy, gdzie nabywcy potrzebowali średnio 13,31 rocznych pensji brutto na zakup nowego lokum. Na kolejnych miejscach znalazły się Słowacja (12,76 pensji) oraz Serbia (11,49). Najlepiej pod tym względem wypadają Irlandia, Dania, Portugalia, Belgia i Norwegia, gdzie na nowe mieszkanie kupujący muszą przeznaczyć od 3 do 6 rocznych pensji. Polska, ze wskaźnikiem wynoszącym 7,8, plasuje się w środku stawki, ale wraz z postępującą inflacją pozycja ta może ulec zmianie w nadchodzących czasie.