Aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej (CEE) wyraźnie przechodzi do ofensywy. W 2025 roku łączny wolumen inwestycji osiągnął 11,3 mld euro, co oznacza wzrost o 34% rok do roku oraz poziom o 24% wyższy od średniej z ostatnich pięciu lat, wynika z najnowszego raportu Investment Market CEE 2025. Wzrost ten odzwierciedla rosnącą aktywność inwestorów krajowych i regionalnych, podkreślając coraz większą rolę rynków CEE w europejskim krajobrazie inwestycyjnym.
Za ożywieniem stoją poprawiające się warunki makroekonomiczne oraz rosnąca aktywność inwestorów krajowych i regionalnych, co wzmacnia pozycję CEE jako jednego z najbardziej odpornych regionów inwestycyjnych w Europie.
Polska liderem wzrostu gospodarczego w regionie
Sytuacja makroekonomiczna w krajach CEE pozostaje zróżnicowana, jednak do 2027 roku oczekiwane jest przyspieszenie wzrostu w całym regionie. Polska utrzymuje pozycję lidera zarówno w regionie, jak i na tle Europy. Wzrost PKB w 2025 r. wynosił 3,4%, a w 2026 roku prognozowany jest na 3,7%, wyraźnie powyżej średniej dla UE w okolicach 1,4-1,5%.
W Czechach prognozowany jest stabilny wzrost na poziomie 2,6% w 2025 r. oraz 2,9% w latach 2026–2027, natomiast Węgry mają odbić z poziomu 0,4% w 2025 r. do 2,3% w 2026 r. W Rumunii wzrost PKB ma wynieść 0,7% w 2025 r. oraz 1,1% w 2026 r., by przyspieszyć do 2,1% w 2027 r., podczas gdy gospodarka Słowacji spowolni z 0,8% w 2025 r. do 0,6% w 2026 r., a następnie odbije do 2,3% w 2027 r.
Wzrost gospodarczy oraz poprawa warunków finansowania przekładają się na większą aktywność inwestycyjną.
Na tym tle wyróżnia się Polska, która swoją pozycję zawdzięcza silnemu wzrostowi gospodarczemu oraz odpornemu rynkowi najemców.
Rekordowy wzrost inwestycji napędzany kapitałem regionalnym
Ożywienie w 2025 roku było napędzane przede wszystkim przez inwestorów krajowych i regionalnych. Kapitał krajowy odpowiadał za 86% wolumenu inwestycji w Czechach, 37% w Rumunii, 18% w Polsce, co stanowiło rekordowy poziom, oraz 12% na Słowacji.
Czeskie fundusze stały się dominującym źródłem kapitału w regionie, inwestując 3,8 mld euro na rynku krajowym, niemal 1,1 mld euro w Polsce oraz ponad 430 mln euro na Słowacji. W 2025 roku były tym samym największym źródłem kapitału inwestycyjnego na polskim rynku.
„W 2025 roku 48% wolumenu inwestycji w Polsce pochodziło z kapitału z regionu CEE, co stanowi najwyższy udział odnotowany dotychczas na naszym rynku. Zaobserwowaliśmy również wyraźny wzrost aktywności inwestorów krajowych -udział polskiego kapitału wzrósł do 18% z 9% rok wcześniej. Skala zaangażowania samego kapitału czeskiego, niemal 1,1 mld euro zainwestowane wyłącznie w Polsce, wyraźnie pokazuje, że inwestorzy regionalni coraz silniej kształtują płynność rynków CEE. Transgraniczne przepływy kapitału w regionie stają się trwałym elementem rynku, a nie jedynie zjawiskiem cyklicznym,” – komentuje Krzysztof Cipiur, Managing Director, Head of Capital Markets w Knight Frank Polska.
Czechy i Słowacja napędzają odbicie rynku
Dynamika inwestycji była zróżnicowana pomiędzy poszczególnymi rynkami. W Czechach wolumen transakcji wyniósł 4,39 mld euro, co oznacza wzrost o 137% rok do roku, natomiast Słowacja odnotowała 138% wzrostu, przekraczając poziom 900 mln euro.
W Polsce nastąpiła umiarkowana korekta po bardzo silnym roku wcześniejszym. Wolumen spadł o 12% do 4,5 mld euro. Z kolei Rumunia odnotowała spadek o 27% do poziomu 540 mln euro.
Na rynek powróciły również duże transakcje, w tym zakup kompleksu mixed-use Palladium w Pradze za ponad 700 mln euro, co było największą transakcją pojedynczego aktywa w regionie CEE w 2025 roku oraz transakcja sale-and-leaseback aktywów przemysłowo-logistycznych Eko Okna w Polsce o wartości 253 mln euro.
Biurowce ponownie największym segmentem inwestycyjnym
Sektor biurowy odzyskał pozycję największego segmentu inwestycyjnego, odpowiadając za 32% całkowitego wolumenu inwestycji w regionie CEE. Udział biur w transakcjach wyniósł niemal 50% na Węgrzech, 39% w Polsce oraz 36% w Rumunii.
Strategie inwestorów stopniowo przesuwają się w kierunku aktywów typu core i core+, czemu sprzyjają oczekiwania wzrostu czynszów oraz ograniczona podaż nowych projektów na regionalnych rynkach biurowych.
Sektor przemysłowo-logistyczny pozostaje strukturalnym filarem rynku, przyciągając w 2025 roku 2,8 mld euro inwestycji, natomiast segment handlowy odpowiadał za 1,9 mld euro, czyli 17% całkowitej aktywności, głównie dzięki transakcjom dotyczącym parków handlowych.
Rynek czeski punktem odniesienia dla wycen
Najniższe w regionie stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów (prime yields) utrzymały się w Czechach, gdzie spadły do 5,0% dla biur i magazynów oraz 5,75% dla centrów handlowych, co odzwierciedla wysoką płynność rynku oraz silną konkurencję inwestorów.
Na pozostałych rynkach CEE stopy kapitalizacji ustabilizowały się w przedziałach: 6,0%–7,25% dla biur, 6,0%–7,5% dla aktywów przemysłowo-logistycznych, 6,25%–7,25% dla centrów handlowych.
„W kontekście regionu CEE Czechy pełnią rolę swoistej kotwicy płynności. Głębokość lokalnego kapitału oraz przewidywalność wycen zapewniają stabilność dla całego regionu, szczególnie w okresach, gdy kapitał międzynarodowy jest bardziej selektywny,” – mówi Josef Karas, Head of Investment w Knight Frank Czech Republic.
Perspektywy na 2026 rok: stabilizacja i powrót kapitału międzynarodowego
Nastroje inwestorów w regionie CEE powinny pozostać pozytywne w 2026 roku. W Polsce oczekiwane jest wzmocnienie aktywności inwestycyjnej, wspierane przez ożywienie w sektorze biurowym, stabilny popyt na powierzchnie logistyczne oraz rosnącą rolę kapitału krajowego, który potroił się rok do roku.
Rynek inwestycyjny na Węgrzech ma się stabilizować wraz z selektywnym powrotem inwestorów koncentrujących się na najlepszych aktywach spełniających standardy ESG.
„Większa transparentność wycen oraz bardziej atrakcyjne premie za ryzyko powinny stopniowo odbudowywać zaufanie inwestorów do rynku węgierskiego, przy czym przepływy kapitału będą prawdopodobnie koncentrować się na najlepszych aktywach biurowych i logistycznych,” – mówi Erika Loska, National Director w Knight Frank Hungary.
Rumunia może skorzystać na potencjalnym powrocie na rynek portfela logistycznego o powierzchni 380 000 m kw., co mogłoby znacząco zwiększyć wolumen transakcji.
„Po słabszym roku spodziewamy się odbicia aktywności inwestycyjnej w Rumunii. Duże możliwości inwestycyjne w sektorze logistycznym mogą istotnie zmienić dynamikę rynku w 2026 roku oraz wzmocnić pozycję Rumunii w regionalnym segmencie przemysłowym,” – mówi Horatiu Florescu Papakonstantinou, Chairman & CEO w Knight Frank CSEE.
Na Słowacji wolumen inwestycji może spaść po rekordowym roku – głównie z powodu ograniczonej podaży produktów inwestycyjnych, a nie słabszego popytu.
Wzrost czynszów kluczowym czynnikiem wzrostu wartości
„Oczekujemy, że prime yields w regionie CEE pozostaną w 2026 roku w dużej mierze stabilne, a wzrost wartości kapitałowej aktywów będzie coraz częściej wynikał ze wzrostu czynszów, a nie dalszej kompresji stóp kapitalizacji. Silne rynki najemców w Warszawie, w połączeniu z ograniczoną nową podażą, powinny wspierać wzrost czynszów w najlepszych aktywach biurowych,” – mówi Charles Taylor, CEO w Knight Frank Polska.
Biorąc pod uwagę prognozy wzrostu gospodarczego w regionie, który do 2027 roku ma wyraźnie przewyższać średnią UE, rynki CEE pozostają jednymi z najbardziej atrakcyjnych kierunków inwestycyjnych w Europie.
O raporcie CEE Investment Market
CEE Investment Report 2025 to kompleksowe opracowanie prezentujące sytuację makroekonomiczną, aktywność inwestorów, wyniki poszczególnych sektorów oraz prognozowane trendy na pięciu głównych rynkach nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej (CEE-5). Raport stanowi strategiczne źródło wiedzy dla inwestorów, instytucji finansujących, deweloperów oraz zarządzających aktywami analizujących możliwości inwestycyjne w jednym z najbardziej dynamicznych regionów Europy.
