Poszukiwanie biura w Warszawie w obecnych warunkach rynkowych nie jest prostym zadaniem. Firmy, które chcą wynająć ponad 1000 m kw., mają dość ograniczony wybór. Jeśli poszukują powierzchni premium, mogą czekać na przeprowadzkę nawet 2-3 lata. Eksperci firmy doradczej JLL podsumowują IV kwartał 2025 roku na stołecznym rynku biurowym.
Na koniec grudnia 2025 r. w stołecznych biurowcach aktywnie oferowano około 560 000 m kw. Z analizy JLL wynika, że powierzchnie te były dostępne w około 1 000 modułach o różnej wielkości i jakości. To relatywnie niewiele, szczególnie że apetyt najemców na zmianę obecnie zajmowanych powierzchni rośnie. W wielu przypadkach wolne moduły biurowe były skumulowane w pojedynczych nieruchomościach. W efekcie, liczba potencjalnych lokalizacji była znacznie mniejsza. W najkorzystniejszej sytuacji są firmy zainteresowane mniejszymi lokalami poniżej 500 m kw. Takich opcji najmu – zarówno pod względem liczby modułów, jak i indywidualnych lokalizacji – jest na rynku najwięcej. W zupełnie innej rzeczywistości funkcjonują firmy poszukujące biur o powierzchni powyżej 1 000 m kw. Dostępność takich modułów jest największa w trzech strefach: na Służewcu, korytarzu Al. Jerozolimskich oraz w Centrum, przy czym dla dwóch pierwszych są to w większości powierzchnie z drugiej ręki. Prawdziwym wyzwaniem, bez względu na wielkość poszukiwanej powierzchni, jest dostępność w segmencie premium. Brak powierzchni – czy to odpowiedniej wielkości, jakości czy dostępnej w konkretnym terminie – powoduje, że wielu najemców nie będzie w stanie zrealizować swoich planów w krótkim i średnim terminie.
Popyt
W całym ubiegłym roku najemcy podpisali umowy na blisko 800 000 kw., co stanowi wzrost o 7,3% w porównaniu do 2024 r. Rekordowy okazał się ostatni kwartał, kiedy to całkowity wolumen transakcyjny przekroczył 300 000 m kw. W tym okresie odnotowano aż sześć transakcji większych niż 9 000 m kw., ale tylko jedna z nich była nową umową.
W ciągu roku najwyższą aktywność odnotowały strefy Centrum (32% popytu) oraz Służewiec (23%). W przypadku tej drugiej, ponad 60% aktywności stanowiły renegocjacje. Ten rejon biznesowy nie był w tym odosobniony. Podobny udział odnotowały strefy: korytarz Al. Jerozolimskich, Północ, Ursynów/Wilanów oraz Puławska. W poprzednich latach najemcy renegocjowali umowy, ponieważ nie mieli jasności co do strategii miejsca pracy. Dziś renegocjacje są dla wielu koniecznością, bo rynek oferuje bardzo ograniczone możliwości zmiany. W 2025 r. tego typu umowy stanowiły połowę całkowitego popytu.
Podaż
Na koniec 2025 r. podaż powierzchni biurowej wyniosła 6,23 mln m kw. Do użytku oddano łącznie 88 700 kw. nowych biur, z czego największe to The Bridge (51 800 m kw.) oraz Office House (27 800 m kw.). Na rynek wrócił również zmodernizowany biurowiec w ramach kompleksu Lipowy Park (10 000 m kw.). Chociaż plany deweloperów na zamknięcie roku były ambitne, nie udało się ich zrealizować. Projekty zapowiadane na IV kw. (nowe i te w przebudowie) trafią na rynek dopiero w pierwszych miesiącach 2026 r. Dzięki rozpoczęciu budowy kolejnej fazy biurowej w ramach kompleksu Towarowa 22, aktywność budowlana w stolicy zwiększyła się do 185 000 m kw.
Innym ważnym trendem, jaki obok renegocjacji obserwowaliśmy w 2025 roku, była postępująca transformacja zasobu biurowego: zmiana funkcji biurowców na inne cele (zwłaszcza mieszkaniowe i lokalizacjach poza Centrum) lub ich wyburzenia w celu uwolnienia gruntów pod nowe projekty. Eksperci JLL są przekonani, że proces ten będziemy obserwować także w kolejnych latach. – W ciągu ostatnich 12 miesięcy rynek biurowy w Warszawie się skurczył. Z mapy stolicy zniknęło ponad 160 000 m kw. powierzchni biurowej, a deweloperzy oddali do użytku niecałe 89 000 m kw. Wycofywanie starszych budynków biurowych, zmiana ich funkcji czy wyburzenia nie są nowym zjawiskiem, ale rok 2025 był pod tym kątem rekordowy. Szacujemy, że w ostatnich 5 latach proces ten dotyczył ponad 540 000 m kw. biur, a następne dwa lata przyniosą kolejne zmiany dotyczące ok 180 000 m kw. istniejących biurowców – komentuje Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy, JLL.
Pustostany
Na koniec grudnia 2025 r. całkowity współczynnik pustostanów dla Warszawy wyniósł 9,1% i był to wynik niższy o 1,5% niż rok temu. Na tak znaczącą redukcję tego wskaźnika złożyło się kilka czynników – wspomniana już rewizja istniejącego zasobu, minimalny przyrost ze strony nowej podaży oraz ożywiony popyt w II połowie 2025 roku. roku. Na koniec IV kw. wakat w centrum miasta ukształtował się na poziomie 6,1%. Poza centrum był blisko dwa razy wyższy i wyniósł 11,6%.
W ciągu roku wolnej powierzchni ubywało najszybciej w segmencie premium, gdzie obecnie dostępne jest jedynie 6,3% istniejącej podaży, a dla biurowców w centrum miasta – tylko 4%.
W związku z wyższą niż przewidywana nową podażą (wynikającą z przesunięć terminów oddania projektów planowanych na 2025 rok) poziom pustostanów nieznacznie wzrośnie w I kw. 2026 r. Będzie to jednak tylko tymczasowe odwrócenie trendu spadkowego.
Czynsze
2025 r. przyniósł kolejne wzrosty stawek czynszowych za najlepsze powierzchnie biurowe. Centralny Obszar Biznesu, po skokowych podwyżkach w 2024 r., odnotował wzrost o 2,7% r/r do poziomu 28,75 €/m kw./miesiąc. W minionym roku znacząco szybciej rosły ceny w strefie Centrum (+6% r/r,do 26,5 €/m kw./miesiąc), co było ściśle związane z dostarczeniem na rynek nowych projektów klasy premium. Dynamicznie zmieniały się również stawki dla najlepszych nieruchomości w strefach przyległych do centrum miasta, tj. w korytarzu Al. Jerozolimskich i w strefie Zachód. Uśredniony wzrost czynszu dla wszystkich stref poza centrum wyniósł ponad 4,0% r/r. Sytuacja podażowa nie ulegnie znaczącej zmianie w 2026 r., co przełoży się na kolejne podwyżki w budynkach dobrej jakości.
– W 2025 roku obserwowaliśmy dalszy proces obniżania się współczynnika powierzchni niewynajętej w Warszawie, który wynosi aktualnie 9,1%. Stolica pod tym kątem zrównała się z europejską średnią, co jest sytuacją wyjątkową w historii polskiego rynku biurowego. Niski wakat, w podłączaniu z bardzo ograniczoną aktywnością deweloperów oraz stabilnym, niezachwianym popytem ze strony firm, tworzą wyjątkowo sprzyjające środowisko rynkowe do dalszego wzrostu czynszów. Jestem przekonany, że w tym roku najwyższe czynsze transakcyjne wzrosną do 30 €/m kw./miesiąc. Będziemy również obserwować wyjątkowe, pojedyncze transakcje zamykające się na poziomie nawet 34-35 €/m kw./miesiąc dotyczące mniejszych modułów na najwyższych piętrach najlepszych wieżowców – zapowiada Piotr Kamiński, Executive Director, Office Agency, JLL.
