Boom w branży e-commerce odpowiada za rekordową aktywność na rynku nieruchomości logistycznych

Według międzynarodowej firmy doradczej Savills, dynamiczny rozwój branży e commerce wciąż napędza popyt na nieruchomości magazynowe i logistyczne na terenie całej Europy, o czym świadczą nowe rekordy ustanowione w 2021 r. pod względem zarówno aktywności inwestycyjnej, jak transakcji najmu. W Polsce popyt wśród najemców w 2021 r. osiągnął najwyższy poziom w historii, a transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości magazynowych stanowiły ponad połowę całkowitego wolumenu inwestycyjnego.

W ubiegłym roku całkowita wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości magazynowych w Europie wyniosła ok. 62 mld euro, co oznacza wzrost aż o 79% w porównaniu do średniej za poprzednie pięć lat. W skali całego kontynentu najwięcej, bo aż 19,5 mld euro, zainwestowano w Wielkiej Brytanii, co stanowi 31% łącznego wolumenu. Wysokie poziomy aktywności inwestycyjnej odnotowano także w Niemczech (8,6 mld euro), Francji (6,5 mld euro), Szwecji (5,8 mld euro) oraz Holandii (5,7 mld euro).

Jak podaje Savills, udział transakcji w sektorze magazynowym w całkowitym wolumenie kapitału zainwestowanego na rynku nieruchomości w Europie wzrósł z 47% w 2019 r. do 66% w 2021 r., ponieważ inwestorzy byli chętni zapłacić więcej za aktywa w tym segmencie.

„Rosnąca popularność zakupów przez internet w czasie pandemii zapoczątkowała boom na e-commerce, co okazało się istotnym katalizatorem rozwoju tego sektora i nie widać oznak jego spowolnienia pomimo zniesienia obostrzeń. Z powodu dużego zainteresowania kapitału inwestycjami w aktywa w tym sektorze stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów w ostatnich sześciu miesiącach uległy kompresji o średnio 27 punktów bazowych i obecnie kształtują się na poziomie 4,20%. W Portugalii, Hiszpanii i Finlandii obniżyły się o 50 punktów bazowych” – komentuje Mike Barnes, dział badań rynków europejskich w Savills.

O skali popytu świadczy bezprecedensowy poziom aktywności najemców w sektorze magazynowym na terenie całej Europy – wolumen transakcji najmu w ubiegłym roku wyniósł 38 mln m kw. i był wyższy o 28% od średniej za poprzednie pięć lat. Największy w tym udział miały Niemcy (8,6 mln m kw.), Holandia (6,9 mln m kw.) i Wielka Brytania (5,1 mln m kw.). Wynik powyżej średniej pięcioletniej odnotowano także w Rumunii (+63%), Francji (+63%) i Hiszpanii (+62%).

Eksperci firmy Savills zauważają, że rekordowo niska podaż obiektów magazynowych wysokiej klasy powoduje presję wzrostową na czynsze, które wzrosły średnio o 5% w ujęciu rocznym. Największe wzrosty w 2021 r. zaobserwowano w Londynie (+25%), Dublinie (+17%) i Pradze (12%).

„Sytuacja na rynku mocno sprzyja rozwojowi tego sektora w ostatnich latach i w tym roku nie będzie inaczej. Z naszego ubiegłorocznego raportu European Real Estate Logistics Census wynika, że 46% najemców przewiduje konieczność wynajęcia dodatkowej powierzchni magazynowej w najbliższych 12 miesiącach – najwięcej takich opinii pojawiało się wśród firm związanych z handlem internetowym. Z powodu ograniczonej podaży, pomimo rosnących kosztów budowy, przewidujemy wzrost aktywności deweloperów w tym sektorze, a także zainteresowania aktywami w lokalizacjach poza głównymi rynkami, ponieważ inwestorzy coraz chętniej podejmują większe ryzyko w poszukiwaniu wyższych zysków” – mówi Marcus De Minckwitz, dyrektor działu nieruchomości przemysłowych i logistycznych w regionie EMEA, Savills.

W Polsce odnotowano w ubiegłym roku rekordowy popyt na powierzchnie magazynowe na poziomie 7,35 mln m kw. oraz wzrost absorpcji netto o 84% rok do roku. 55% powierzchni pozostającej w budowie zostało już wynajęte, a wskaźniki pustostanów spadły poniżej 4%. Wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowym sięgnęła 2,96 mld euro, co stanowi ponad połowę całkowitego wolumenu inwestycyjnego w 2021 r. i oznacza wzrost o 15% w ujęciu rocznym.

„Rynek magazynowy w Polsce bije kolejne rekordy. Ten trend nie tylko się utrzyma, lecz także przyśpieszy w 2022 r. i kolejnych latach. Nadal obserwujemy wysoki apetyt inwestorów na aktywa i portfele generujące przychód oraz finansowanie nowych inwestycji w oparciu o struktury forward funding. Polska oferuje konkurencyjne koszty pracy, zachęty dla bezpośrednich inwestycji zagranicznych oraz sprawnie działający system uzyskiwania decyzji planistycznych i pozwoleń na budowę; dodatkowym czynnikiem jest wzrost krajowej konsumpcji. Zmieniają się również preferencje najemców, którzy coraz częściej są zainteresowani nieruchomościami wysokiej jakości, ekologicznymi i spełniającymi wymogi ESG oraz zarządzanymi profesjonalnie i długofalowo” – mówi John Palmer, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego dla sektora nieruchomości magazynowych w Savills w Polsce.