| Miniony rok można wyraźnie podzielić na dwie części – wzrostów i stabilizacji z elementami korekty. W jego pierwszej połowie wciąż rozpędzony rynek piął się w górę po cenowej drabince. Uspokojenie, a nawet korekta zaczęły się w wakacje i trwały przez kolejne miesiące. Pomimo zmiany sytuacji w III i IV kwartale, wszystkie największe aglomeracje zamknęły rok na plusie.
Zdecydowanie najspokojniej było w Krakowie, w którym ceny wzrosły o 4,4%, co dało 315,50 zł w ujęciu kwotowym. Ta sytuacja, biorąc pod uwagę poziom cen na koniec 2006 roku, nie jest zaskoczeniem. Już rok temu przewidywaliśmy taką sytuację na krakowskim rynku: „Jedynym miastem, w którym nastąpiło wyhamowanie był Kraków. O prawdziwym spadku cen w stolicy Małopolski nie może być jednak mowy w sytuacji, gdy „korekta” wyniosła zaledwie 0,1%. Jest to pierwszy sygnał potwierdzający prognozy mówiące o tym, że ceny w tym mieście są bardzo blisko górnej granicy akceptowalności (Sytuacja na rynku mieszkaniowym – styczeń 2007, redNet Property Consulting)”.
Po drugiej stronie rynku znalazły się Poznań oraz Katowice (monitorowane od początku ubiegłego roku, dane natomiast publikujemy od początku II kwartału 2007). O pierwszym z tych miast – w tym samym wydaniu miesięcznika – napisaliśmy: „Na drugim biegunie znalazł się – wciąż mocno niedoszacowany – Poznań. Wzrost wartości średniej ceny metra kwadratowego wyniósł tam w styczniu 10,1%. Nie jest to zaskoczenie. Obserwując poziom cen w Krakowie i Wrocławiu oraz zmiany zachodzące na lokalnym rynku, analitycy redNet Property Consulting od kilku miesięcy zapowiadali nadchodzące zmiany na wielkopolskim rynku mieszkaniowym (Sytuacja na rynku mieszkaniowym – styczeń 2007, redNet Property Consulting)”.
Rzeczywiście – średnia cena metra kwadratowego w stolicy Wielkopolski poszybowała w górę o 72,9%. Bardzo wysokie wzrosty obserwowane były również w Katowicach, a ich wartość szacujemy na 60,2% w skali roku.
|
„Wielką trójkę” uzupełniła Łódź, która długo zbierała owoce zainteresowania tym miastem ze strony deweloperów, a głód mieszkań wreszcie mógł znaleźć ujście i przełożył się na faktyczny, transakcyjny popyt. Roczna zmiana wyniosła nieco ponad 40%.
Spójrzmy, jak kształtowała się sytuacja liderów z roku 2006, czyli Krakowa, Wrocławia i Trójmiasta. Rynek w pierwszym z tych trzech miast, jak już powiedziałem, zachowywał się najbardziej stabilnie. Wielkiego boomu nie było również we Wrocławiu, w którym średnia cena metra kwadratowego wprawdzie wzrosła o 11,1%, jednak w porównaniu z rokiem poprzednim, gdy zmiana przekroczyła 70%, ewidentne było widać schłodzenie nastrojów.
Najwyższy (spośród liderów 2006), bo ponad 20% wzrost średniej ceny mkw. miał miejsce w Trójmieście. To nie powinno jednak dziwić, ponieważ tutaj pułap cen (poniżej 5 900 zł/mkw.) był dużo niższy, niż w Krakowie i Wrocławiu, w których to miastach wartości średnie na koniec roku 2006 przekraczały 7 000 zł/mkw.
Podobną sytuację mieliśmy w Warszawie, w trzech dzielnicach, które najszybciej rosły w roku 2006. Śródmieście, Wola i Mokotów nie były w stanie powtórzyć swojego wyniku, a ostatnie 12 miesięcy przyniosło – odpowiednio - następujące wyniki: - 9,6%, +5,1% i +4,1%.
Powyższe obserwacje są potwierdzeniem tezy mówiącej o tym, że zachowanie rynku w nadchodzącym okresie zwiastuje jego najsilniejszy segment. Jako pierwsze w górę idą miasta charakteryzujące się fundamentalnie korzystną sytuacją ogólnego rozwoju i potencjału, a w nich z kolei jako – jako wyznaczniki – najlepsze dzielnice. Sprawdźmy więc, czego – na podstawie sytuacji w latach 2006 – 2007 - możemy spodziewać się po rozpoczętym właśnie 2008 roku.
|
