Zgodnie z badaniami międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych wartość transakcji inwestycyjnych wyniosła 55,7 miliardów euro w pierwszym kwartale 2007 r., o 7% więcej w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku.
Oczekiwania w stosunku do ogólnego wyniku za cały rok wzrosły dzięki napływom nowych funduszy na rynek w połączeniu z umiarkowanym wzrostem podaży dostępnej powierzchni. Niektórzy właściciele ostrożniej podejmują decyzje, dokładnie kalkulując spodziewane zyski.
„Sądzono, że rynek w 2006 r. osiągnął już moment największych wzrostów, jednak okazało się, że kolejny rok rozpoczął się równie dynamicznie. Nastroje wśród naszych biur w Europie są raczej optymistyczne i spodziewamy się rosnącego poziomu transakcji w bieżącym roku” – skomentował Michael Rhydderch, szef grupy globalnych rynków kapitałowych w Cushman & Wakefield.
Dzieje się tak pomimo zwiększonej niepewności w ocenie perspektyw cenowych. Wraz ze spadkiem stóp kapitalizacji (o dalsze 10 punktów bazowych w pierwszym kwartale dla najlepszych nieruchomości) na tle rosnących krótko- i długoterminowych stóp procentowych, inwestorzy bardziej koncentrują się na jakości nieruchomości i możliwości uzyskania z niej stałego przychodu w dłuższym okresie.
„Choć inwestorzy wciąż wykazują zainteresowanie możliwościami aktywnego zarządzania, oczekiwania w stosunku do nieruchomości na rynku wtórnym w niektórych obszarach zostały spełnione” - stwierdził Rhydderch. – „Coraz większa liczba transakcji jest przedłużana lub renegocjonowana przez inwestorów, którzy zaczynają być coraz bardziej świadomi przyjmowanego ryzyka. Dominującą cechą rynku jest wciąż nadmierny popyt. Dla najlepszych nieruchomości w większości krajów liczba składanych ofert utrzymuje się na poziomie 5-10, podczas gdy 12 miesięcy temu wyniosła ona 10-15, przez co rynek jest wciąż niezwykle konkurencyjny, choć układ sił powoli się wyrównuje”.
Pomimo wzrostu postrzeganego ryzyka coraz więcej inwestorów kieruje swoją uwagę na nowe rynki – liczba globalnych inwestorów obejmuje prawie 59% działalności w pierwszy kwartale w stosunku do średniej dla całego roku 2006 wynoszącej 48%. Gracze spoza Europy odgrywają w tym dużą rolę przy rosnącym popycie ze strony krajów Ameryki Północnej, silnemu niesłabnącemu zainteresowaniu krajów Bliskiego Wschodu oraz rosnącemu zainteresowaniu ze strony inwestorów z krajów Dalekiego Wschodu.
Popyt z krajów Europy jest również wzmożony. Nie słabnie zainteresowanie Irlandii i Wielkiej Brytanii, odnawia się popyt ze strony funduszy niemieckich. Jednocześnie znaczna część funduszy europejskich zaczyna kierować swą uwagę na dalej położone kraje, szczególnie w Azji.
Jednym z potencjalnych źródeł nowego kapitału na rynku może być w przyszłości sektor funduszy inwestycyjnych typu REIT. W tym roku Niemcy i Włochy dołączyły do Wielkiej Brytanii, otwierając swoje rynki na spółki REIT.
„Choć może minąć trochę czasu zanim rynek się ustabilizuje, jak miało to miejsce w Wielkiej Brytanii, spodziewamy się, że fundusze REIT staną się głównym motorem aktywności na rynkach inwestycyjnych w najbliższych 2-3 latach” – oświadczył David Hutchings, szef europejskiego działu badań C&W. – „Na rynku pojawią się nowe spółki zainteresowane aktywami krajowymi oraz paneuropejskimi, przyłączając się do rynku, który jest już bardzo konkurencyjny dla nieruchomości z zabezpieczonymi strumieniami dochodów i dobrym potencjałem wzrostu. Oczekujemy zwiększenia liczby takich spółek specjalizujących się w danym sektorze celem zdobycia przewagi nad konkurencją. Będą one bardzo uważnie obserwować rozwój sytuacji na rynku, odnotowując, kto przygotowuje się do przejęcia. Aktywność w obszarze fuzji i przejęć dopiero się zaczyna”.
| W rozbiciu na sektory, rynek biurowy wykazuje największą aktywność. Przypada na niego prawie 50% wartości transakcji w pierwszym kwartale, jednak zainteresowanie wschodzącymi sektorami takimi jak rynek hotelowy i mieszkaniowy pozostaje silne. W rzeczywistości to raczej brak zasobów niż niedobór popytu powoduje, że w pozostałych segmentach rynku działalność jest ograniczona, a kompresja stóp kapitalizacji nadal przyciąga sprzedających.
Tendencja ta nie dotyczy oczywiście wszystkich rynków. Wielkość transakcji spada w niektórych obszarach jak na przykład w Wielkiej Brytanii, Norwegii, Polsce, Szwecji i Belgii. W niektórych przypadkach jest to wynikiem ustalenia ram czasowych przeprowadzanych transakcji, jednak oczywiste jest, że w szczególności Wielka Brytania doświadcza zwolnienia aktywności w sytuacji, gdy rynek dostosowuje się do sytuacji, gdy stopy zwrotu z nieruchomości zbliżyły się do poziomu stóp procentowych. Największy wzrost aktywności odnotowano w Europie Zachodniej, gdzie większość inwestorów skupia się na rynkach oferujących zasoby zdolne do zaspokojenia ich potrzeb. W porównaniu do średniej kwartalnej w 2006 r., w pierwszym kwartale największy wzrost aktywności zaobserwowano w Holandii, Finlandii i Włoszech, ale największy skok – co zrekompensowało spadek aktywności w Wielkiej Brytanii – nastąpił we Francji (24% w stosunku do średniej kwartalnej ubiegłego roku) i w Niemczech (17%). Pośród rynków wschodzących, Turcja wykazała największy wzrost aktywności, jednak oczekuje się, że większość krajów uzyska wyższe wartości transakcji, biorąc pod uwagę ogólne roczne obroty.
Jednocześnie mniejsze miasta w całej Europie zaczynają przyciągać inwestorów zniechęconych ograniczoną podażą i niskimi stopami kapitalizacji na większych rynkach.
„Dla wielu inwestorów jest to pierwszy kontakt z mniejszymi miastami Europy i spodziewamy się stałego wzrostu popytu w tych lokalizacjach w następnych 1-2 latach, z naciskiem na nieruchomości korzystnie wynajęte” – twierdzi Rhydderch.
„Choć rynek w Wielkiej Brytanii stabilizuje się i widać oznaki spowolnienia na rynku mieszkaniowym w niektórych rejonach Europy,” – dodaje Hutchings – “nieruchomości komercyjne, przy spadających stopach kapitalizacji, przyspieszającemu wzrostowi czynszów i znaczącemu napływowi nowych inwestycji mają doskonałe warunki do rozwoju”.
Roczny wskaźnik wzrostu czynszów, który wyniósł 10,2% w pierwszym kwartale w całej Europie, napawa optymizmem na przyszłość rynków inwestycyjnych. Ożywienie gospodarcze jest wynikiem poprawy nastrojów społecznych, co zaowocowało rozwojem rynków zarówno handlowych, jak i biurowych – roczny wzrost wyniósł odpowiednio 11,2% i 12,1% w pierwszym kwartale. Stały wzrost kosztów budowy przyczyni się do wzrostu czynszów, co może usprawiedliwić poziom stóp kapitalizacji.
„Sytuacja ekonomiczna na przełomie roku 2008-2009 rysuje się dość niepewnie. Będzie ona uzależniona od stopnia nasilenia inflacji, co przełoży się na poziom stóp procentowych – przestrzega Hutchings. – „Jednak w krótkim okresie obraz światowej gospodarki maluje się w jasnych barwach. Oczekujemy rekordowej wartości transakcji na poziomie ponad 240 miliardów euro, co stanowi wzrost o 7,7% w stosunku do ubiegłego roku”. |
