Główne rynki nieruchomości w Europie zaczynają dotkliwie odczuwać skutki trwającego kryzysu sektora bankowego
Londyn, Bruksela, Moskwa i Madryt odnotowały spadek popytu na powierzchnie biurowe ze strony sektora bankowego.
Paryż i Frankfurt najmniej odczuły skutki kryzysu sektora bankowego.
Popyt na powierzchnie biurowe w tym sektorze wzrósł odpowiednio 110% i 31%
w okresie 12 miesięcy do października 2008 r.
Banki rozpoczęły sprzedaż posiadanych portfeli nieruchomości zawierając transakcje typu „sale and leaseback”.
Światowy kryzys sektora bankowego zaczyna bezpośrednio dotykać główne rynki nieruchomości komercyjnych w Europie, w tym londyńską dzielnicę City. Jak wynika z nowego raportu firmy Cushman & Wakefield European Banking Briefing, popyt na powierzchnię biurową w londyńskim City w okresie dwunastu miesięcy do października 2008 roku spadł o 69%. Ograniczony popyt podmiotów z sektora bankowego, który ma największy udział w wynajmie powierzchni biurowej w głównej dzielnicy finansowej Wielkiej Brytanii, doprowadził do 4,2% spadku czynszów
w okresie trzech ostatnich miesięcy.
Szukając sposobu na pozyskanie kapitału, banki rozpoczęły sprzedaż posiadanych portfeli nieruchomości zawierając transakcje typu „sale and leaseback”. Według danych Cushman & Wakefield, grunty i budynki wykazane w zestawieniach bilansowych 43 wiodących banków europejskich warte są łącznie 63 miliardy euro.
Trudno obecnie mówić o spójnym obrazie rynku najmu powierzchni biurowej przez podmioty
z sektora bankowego w Europie. Londyn, Bruksela, Moskwa i Madryt odnotowały znaczący spadek popytu na powierzchnie biurowe ze strony sektora bankowego w ostatnich dwunastu miesiącach. Czynsze na tych rynkach spadły albo odnotowały niewielki wzrost. W biurowcu Quartier Leopold w Brukseli czynsze spadły o 3,6 % w ciągu roku.
Z kolei główne centra bankowe w Paryżu i Frankfurcie okazały się bardziej odporne na kryzys. W Paryżu popyt na powierzchnie biurowe ze strony sektora bankowego wzrósł o 110% w okresie dwunastu miesięcy do października 2008 r., chociaż czynsze w paryskim COB spadły o 4,4%. Związane to było z decyzją banków o redukcji kosztów i przeniesieniu funkcji zaplecza poza centrum miasta, w rejony, które zaczynają odnotowywać największą koncentrację popytu. Wynajem 76.000 mkw. powierzchni przez bank Société Générale na wschodnich przedmieściach Paryża był najbardziej znaczącą transakcją w Europie zawartą w ostatnich sześciu miesiącach. Frankfurt odnotował 31% wzrost popytu na powierzchnie biurowe dzięki transakcjom zawartym przez BNP Paribas, Commerzbank AG oraz Dresdner Bank.
W Budapeszcie i Pradze również zaobserwowano znaczny wzrost aktywności podmiotów z sektora bankowego na rynku najmu powierzchni biurowej. Przewiduje się, że oba te kraje skorzystają w przyszłości na decyzjach banków z Europy Zachodniej, dotyczących przeniesienia funkcji zaplecza w tańsze lokalizacje.
Guy Douetil, szef zespołu ds. sektora bankowego w rejonie EMEA firmy Cushman & Wakefield powiedział: „Kryzys bankowy doprowadził do fuzji, przejęć oraz nacjonalizacji większości banków w całej Europie. Dopóki nie określimy rozmiarów zwolnień pracowników i związanej
z tym nadwyżki powierzchni biurowej, która może pojawić się na rynku, trudno dokładnie przewidzieć, w jakim stopniu kryzys dotknie główne centra finansowe w Europie. Nieruchomości stanowią największy koszt dla banków i tylko te podmioty, które będą w stanie efektywnie zarządzać posiadanymi portfelami będą w stanie przetrwać obecny kryzys”.
|
James Young, szef biura firmy Cushman & Wakefield londyńskim City, powiedział: „Pomimo spadku popytu na powierzchnie biurowe ze strony sektora bankowego w Londynie, nie spodziewamy się, żeby wskaźnik powierzchni niewynajetej osiągnął taki poziom, jak podczas spowolnienia gospodarczego w latach 90. czy w okresie tzw. „bańki internetowej”.
W ostatnich latach mieliśmy do czynienia z niskim współczynnikiem powierzchni niewynajetej na rynku City oraz Docklands, dzięki bardziej skutecznym działaniom banków w zakresie najmu
i sprzedaży nadwyżki powierzchni. Te banki, które odpowiednio szybko zareagowały na kryzys
w zeszłym roku i pozbyły się nadwyżki powierzchni znajdują się obecnie w lepszej sytuacji. Bank Citi, na przykład, z powodzeniem podnajął ponad 150.000 st.kw. powierzchni w budynku Canary Wharf zanim inne firmy konkurencyjne podjęły decyzję o pozbyciu się nadwyżki swoich powierzchni”.
Eksperci Cushman & Wakefield przewidują, że wybrane europejskie banki w celu pozyskania kapitału sprzedadzą znaczną części portfeli nieruchomości metodą „sale and lease back”. Hiszpańskie banki BBVA oraz Banco Sabadell, jak i belgisjki bank Fortis są właśnie w trakcie sprzedaży głównych portfeli nieruchomości. Bank Merrill Lynch ocenia, że banki europejskie potrzebują dodatkowych 73 miliardów euro w celu poprawienia swojej płynności. Dane firmy Cushman & Wakefield pokazują, że wartość aktywów, które są wykazane w zestawieniach bilansowych banków i które mogą być sprzedane, wynosi obecnie 63 miliardy euro.
Matthew Stone, szef zespołu ds.strategii najemcy firmy Cushman & Wakefield w rejonie EMEA powiedział: „Większość banków europejskich szuka możliwości pozyskania kapitału, jednak tradycyjne metody stały się bardzo kosztowne. 43 wiodące banki europejskie mają rozbudowaną sieć oddziałów i biur, których wartość księgowa szacowana jest na ponad 63 miliardy euro. Chociaż coraz częściej zawierane są transakcje typu „sale and leaseback” (w samej Wlk. Brytanii w zeszłym roku sprzedano w tej formie aktywa o wartości ponad 2,5 miliardów funtów bryt.), na znaczeniu zyskują także transakcje z udziałem tzw. equity buyers, inwestorów z kapitałem własnym, inwestujących w nieruchomości w najlepszych lokalizacjach, z podpisanymi dobrymi umowami najmu”.
Paulina Misiak, Associate w Cushman & Wakefield w Polsce powiedziała: „W latach 2007-2008 sektor bankowy w Polsce generował istotną część popytu na powierzchnie biurowe. Ekspansja ta była rezultatem dynamicznego rozwoju tego sektora w ostatnich latach . W 2009 r. spodziewamy się uspokojenia ekspansji najemców z sektora bankowego, z uwagi na fakt, że w ciągu ostatnich 2 lat większość z nich zrealizowała już swoje potrzeby powierzchniowe wynikające z wcześniej zaplanowanych i często już zrealizowanych wzrostów. Ponadto obecna sytuacja na rynkach finansowych oraz istotny wzrost stawek czynszowych w okresie ostatnich dwóch lat, mogą powodować niechęć do zawierania nowych umów i zwiększania kosztów najmu przez najemców z sektora bankowego. W kontekście kosztów najmu i ewentualnego szukania oszczędności, beneficjentami sytuacji będą te banki, które zawarły umowy najmu przed okresem najszybszego wzrostu czynszów”.
„Obecnie banki będą szukały oszczędności, dlatego na swoje oddziały oraz na działalność typu back office będą poszukiwać powierzchni w lokalizacjach pozacentralnych. W ciągu ostatnich trzech kwartałów sektor bankowy wynajął w Warszawie 81.500 mkw. powierzchni biurowej (21% popytu), z czego prawie 40.000 mkw. wynajął Bank PEKAO S.A..” – dodaje Jakub Marszałek analityk firmy Cushman & Wakefield w Polsce. |
