Niezmienny popyt na najlepsze europejskie nieruchomości handlowe

• Najwyższy roczny wzrost czynszów w Turcji i Rosji

• Najlepsze stopy kapitalizacji za powierzchnie handlowe w Wielkiej Brytanii wróciły do poziomu z 2003 r.

• Wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze handlowym spadł o 60%;
  wartość transakcji w 2 kw. wyniosła 60 mld euro

Najnowszy raport European Retail Marketbeat przygotowany przez firmę Cushman & Wakefield pokazuje, że ceny za nieruchomości handlowe mogą dalej spadać w 2009 r. chociaż popyt ze strony inwestorów na powierzchnie handlowe dobrej jakości przy głównych ulicach handlowych, w centrach handlowych i parkach handlowych utrzymuje się na wysokim poziomie.

Nastroje konsumenckie w Europie pogarszają się na skutek zmniejszenia się wzrostu sprzedaży detalicznej na większości rynków chociaż na rynkach w Europie Środkowo-Wschodniej widać tendencję zwyżkową. We wszystkich krajach strefy Euro odnotowano ujemne wyniki rocznego wzrostu. W lipcu sprzedaż spadła o 2,8% w stosunku do prognozowanego spadku o 2,1%.

Pomimo ogólnego pogorszenia się sprzedaży, obserwuje się dużą aktywność w zakresie najmu na całym kontynencie, chociaż handlowcy dokładnie rozważają decyzję o wyborze lokalizacji. Na rynkach Europy Zachodniej Austria i Holandia odnotowały znaczny wzrost średniego czynszu na głównych ulicach handlowych w najlepszych lokalizacjach w największych miastach o odpowiednio 35 i 20%. Ogółem największy wzrost odnotowano w Turcji, na poziomie 90%, ale wynik ten należy zawdzięczać wysokiej wartości klku kluczowych transakcji.

Gulsin Hakman, Szef Działu Powierzchni Handlowych firmy Cushman & Wakefield w Turcji powiedział: „Najlepsze czynsze w Turcji uzyskano za najlepsze nowe powierzchnie handlowe. Popyt na nowe sklepy ze strony międzynarodowych handlowców to dobra wiadomość dla rynku, jednak jest mało prawdopodobne, żeby czynsze utrzymały się na obecnym poziomie. Oczekujemy, ze wraz z pojawieniem się na rynku nowych projektów najlepsze czynsze ustabilizują się.”

Turcja odnotowała również największy wzrost czynszów w centrach handlowych ( 61% wzrost w skali rocznej), a Austria i Holandia odpowiednio 39 i 17%. Stały roczny wzrost czynszów obserwuje się zarówno na głównych ulicach handlowych jak i w centrach handlowych w Grecji, Portugalii
i Hiszpanii.

Darren Yates, Associate z Działu Badań w Europie firmy Cushman & Wakefield powiedział: “Chociaż obserwowane obecne spowolnienie gospodarcze może się negatywnie odbić na czynszach za drugorzędne powierzchnie handlowe, oczekuje się, że czynsze za powierzchnie handlowe na głównych ulicach handlowych utrzymają się na dotychczasowym poziomie, a w niektórych przypadkach będą dalej rosły. Niewątpliwie handlowcy stali się bardziej ostrożni, jednak popyt na powierzchnie na głównych ulicach handlowych jest wciąż stosunkowo silny w kontekście ograniczonej podaży:

Wzrost sprzedaży detalicznej został zahamowany w niektórych krajach Europy, jednak skutki zmniejszenia się popytu konsumenckiego najbardziej odczuwają obecnie mali operatorzy. Więksi, silniejsi gracze natomiast radzą sobie całkiem nieźle, nadal zwiększając swój udział w rynku. Jednego można być pewnym. Obecne zawirowania na rynkach finansowych przyspieszą proces konsolidacji na wielu rynkach nieruchomości handlowych.

Gwałtowny rozwój rynku centrów handlowych w ostatnich latach spowodował, że stał się on rynkiem niezwykle konkurencyjnym. Doprowadziło to do nadpodaży w niektórych krajach Europy, co z pewnością negatywnie odbije się na wynikach niektórych słabszych projektów. Jednak centra handlowe jak i nowe parki handlowe pozostaną głównymi obszarami ekspansji dla handlowców. Środkowa, a szczególnie Wschodnia Europa pozostaną najbardziej atrakcyjnym miejscem dla lokowania nowych projektów centrów handlowych.”

John Strachan, Szef Globalnego Działu Powierzchni Handlowych firmy Cushman & Wakefield powiedział: „Na większości rynków liczba zawieranych transakcji jest nadal wysoka. Wielu handlowców znajduje się pod presją, jednak wynajmujący i deweloperzy, którzy rozumieją obecną sytuację, próbują się dostosować do nowych warunków, podchodząc elastycznie do negocjacji warunków transakcji. Niektórzy najemcy zmuszeni są, aby domagać się różnego rodzaju ulg takich jak np. okresy bezczynszowe i wynajmujący albo je zaakceptują, albo będą musieli liczyć się z ryzykiem powstania pustostanów w swoich centrach czy parkach handlowych”.

„Na wszystkich rynkach obserwuje się popyt na najlepsze lokalizacje, w mniejszym stopniu dotyczy to lokalizacji drugorzędnych.Ogółem nowe projekty dostarczone na rynek przez wiodących deweloperów w całej Europie są w większość wynajęte w momencie otwarcia. Nawet w Wielkiej Brytanii, która jak dotąd najbardziej odczuła skutki kryzysu kredytowego, z wielkim sukcesem otwarto nowe, duże centra handlowe, o zróżnicowanej strukturze najemców takie jak Liverpool One czy Leicester Highcross. Sukces nowych centrów w dużej mierze możliwy był dzięki spełnieniu oczekiwań międzynarodowych marek w zakresie dowolności aranżacji powierzchni w obiektach klasy A. Międzynarodowe marki w dalszym ciągu interesują się najlepszymi powierzchniami na ulicach handlowych oraz w centrach handlowych i nic nie wskazuje na to, że zamierzają zrezygnować z dalszej ekspansji.”

Stopy kapitalizacji za powierzchnie handlowe nadal rosną w wielu rejonach Europy w związku z tym, że pozyskanie źródeł finansowania staje się coraz droższe i trudniejsze. Wielka Brytania i Norwegia odnotowała najwyższy roczny wzrost stóp kapitalizacji za powierzchnie na głównych ulicach handlowych, o 1,25%. Ceny w Wielkiej Brytanii, gdzie stopy kapitalizacji za najlepsze powierzchnie wróciły do poziomu z roku 2003, są obecnie atrakcyjne w porównaniu z resztą Europy. Największe centra i parki handlowe nadal są poszukiwane przez inwestorów w całej Europie chociaż ogólny wolumen transakcji inwestycyjnych zmniejszył się o 60% rok do roku, do poziomu 60,6 mld euro w drugim kwartale.

Marketbeat - European retail snapshot (.pdf)