Przygotowanie się na twardy Brexit

Planowanie awaryjne dla obywateli Polski będących właścicielami bądź dzierżawcami nieruchomości w Wielkiej Brytanii


Choć mało prawdopodobne, by wyjście Wielkiej Brytanii z UE wpłynęło na prawo majątkowe w tym kraju, wpływ Brexitu na działalność handlową firm mających swoją siedzibę w UE, ale działających na terenie Zjednoczonego Królestwa może być znaczący. Wielka Brytania stanowi ośrodek dla ogniw łańcuchów dostaw z siedzibami w magazynach i fabrykach oraz centrum handlowe dla wielu biur i sklepów firm zarejestrowanych w UE. Firmy zarejestrowane w UE zainwestowały olbrzymie środki w nieruchomości na terenie Wielkiej Brytanii, czy to poprzez kupno czy też dzierżawę nieruchomości na terenie całego kraju.

Należy zauważyć, że niniejszy raport skupia się na prawie w Anglii i Walii. Szkocja i Irlandia Północna mają własne prawo majątkowe.

Prawo majątkowe Anglii i Walii jest stosunkowo chronione przed wyjściem Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej, bowiem w przeciwieństwie do sytuacji w innych obszarach prawa regulujących działalność gospodarczą, żadne dyrektywy czy przepisy UE nie wpływają na zasadniczą część angielskiego i walijskiego prawa majątkowego, co z kolei powoduje, że mało prawdopodobne jest, by do prawa majątkowego Wielkiej Brytanii wprowadzono jakiekolwiek zmiany.

Niemniej jednak, wpływ utraty dostępu do rynku europejskiego, szczególnie w przypadku twardego Brexitu, najprawdopodobniej będzie oznaczał, że firmy, które polegają na handlu z rynkiem europejskim będą musiały opracować plany awaryjne odnośnie do ich nieruchomości w Wielkiej Brytanii, celem odzwierciedlenia ochrony ich szerzej pojętych interesów.

CZY W DALSZYM CIĄGU BĘDĘ MÓGŁ POSIADAĆ I WYNAJMOWAĆ/DZIERŻAWIĆ NIERUCHOMOŚĆ W WIELKIEJ BRYTANII?

W Wielkiej Brytanii nie ma wymogu bycia rezydentem na potrzeby posiadania czy dzierżawienia nieruchomości. Właściciel czy najemca nieruchomości w Wielkiej Brytanii nie musi być obywatelem tego kraju, nie musi w Wielkiej Brytanii mieszkać, a firmy, które są tutaj właścicielami lub dzierżawcami nieruchomości, nie muszą mieć tutaj zarejestrowanej swojej siedziby. Bardzo mało prawdopodobne jest, by w tej kwestii coś się zmieniło, nawet w przypadku twardego Brexitu.  

JAKIE SĄ OPCJE POZBYCIA SIĘ NIERUCHOMOŚCI W WIELKIEJ BRYTANII?

Wskazane jest, aby wszystkie firmy, których działalność opiera się na handlu zagranicznym z Wielką Brytanią opracowały plany awaryjne odnośnie do pozbycia się ich nieruchomości w przypadku gdy Brexit wpłynie na ich działalność handlową a dalsze posiadanie nieruchomości w Wielkiej Brytanii okaże się nieekonomiczne.
Opcje pozbycia się nieruchomości są różne dla podmiotów, które posiadają nieruchomość w Wielkiej Brytanii na własność i dla tych, którzy nieruchomość dzierżawią.

OPCJE W PRZYPADKU POSIADANIA NIERUCHOMOŚCI NA WŁASNOŚĆ:

Podmioty, które posiadają nieruchomość na własność, mają dwie główne opcje do wyboru:

  1. Sprzedaż nieruchomości; oraz

  2. Dzierżawa nieruchomości stronie trzeciej.

1. Sprzedaż:

Sprzedaż nieruchomości komercyjnej w Wielkiej Brytanii może się okazać długim procesem zarówno w związku z koniecznością znalezienia kupca, jak i w związku z odnośnymi procedurami prawnymi. Prawdopodobne jest, że w przypadku twardego Brexitu dojdzie do zapaści na rynku nieruchomości komercyjnych w Wielkiej Brytanii, co będzie oznaczać, że sprzedaż nieruchomości komercyjnej będzie bardzo trudnym zadaniem a ceny będą niższe od cen, jakie oferowano przez większość ostatniej dekady.

Firmy chcące sprzedać swoją nieruchomość komercyjną powinny:

  • Wynająć pośrednika sprzedaży nieruchomości komercyjnych działającego na obszarze, w którym znajduje się nieruchomość w celu znalezienia na nią kupca;

  • Wynająć prawnika ds. sprzedaży nieruchomości komercyjnych działającego na terenie Anglii i Walii, który będzie w stanie zająć się procedurą sprzedaży.

  • Zgromadzić wszelką dokumentację, jakiej kupujący może wymagać, aby przyśpieszyć proces sprzedaży: wszelkie informacje na temat podatku VAT związane z nieruchomością; wyniki inspekcji na obecność azbestu; świadectwo charakterystyki energetycznej (z ang. energy performance certificate); dane BHP; certyfikat i warunki ubezpieczenia budynku; wszelkie dzierżawy, którym podlega budynek.

  • Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, po zatwierdzeniu sprzedaży należy o tym fakcie poinformować bank.

  • Zasięgnąć porady podatkowej, w szczególności w zakresie podatku od zysków kapitałowych czy ulg inwestycyjnych;

  • Stosować się do porad swojego prawnika przez cały proces sprzedaży, aż do jej sfinalizowania.

2. Dzierżawa:

Wydzierżawienie nieruchomości komercyjnej w Wielkiej Brytanii również może być długim procesem. Można zdecydować się na wydzierżawienie stronie trzeciej całości bądź części nieruchomości komercyjnej. W przypadku twardego Brexitu na rynku nieruchomości komercyjnych w Wielkiej Brytanii dojdzie do zapaści, co będzie oznaczać, że firmy chcące znaleźć dzierżawcę, będą musiały iść na ustępstwa.

Firmy chcące wydzierżawić stronie trzeciej swoją nieruchomość komercyjną winny:

  • Wynająć pośrednika nieruchomości komercyjnych działającego na obszarze, w którym znajduje się nieruchomość w celu znalezienia dla niej dzierżawcy/najemcy;

  • Wynająć prawnika ds. nieruchomości komercyjnych działającego na terenie Anglii i Walii, który będzie w stanie zająć się procedurą dzierżawy.

  • Stosować się do porad pośrednika nieruchomości w zakresie warunków dzierżawy. W warunkach zapaści na rynku nieruchomości w Wielkiej Brytanii najprawdopodobniej okaże się, że: długość okresu dzierżawy będzie krótka; częstotliwość dokonywania rewizji czynszu będzie nie większa niż raz na pięć lat; konieczne może być zaoferowanie zachęt (na przykład okresy wynajmu bezczynszowego); najemca/dzierżawca może chcieć mieć możliwość zerwania umowy dzierżawy przed terminem; najemca/dzierżawca może chcieć mieć prawo do przedłużenia okresu dzierżawy.

  • Zgromadzić wszelką dokumentację, jakiej kupujący może wymagać, aby przyśpieszyć proces sprzedaży: wszelkie informacje na temat podatku VAT związane z nieruchomością; wyniki inspekcji na obecność azbestu; świadectwo charakterystyki energetycznej (z ang. energy performance certificate); dane BHP; certyfikat i warunki ubezpieczenia budynku;    

  • Jeśli nieruchomość obciążona jest hipoteką, przed wydzierżawieniem nieruchomości konieczne może być uzyskanie pozwolenia banku na dzierżawę.

  • Stosować się do porad swojego prawnika przez cały proces dzierżawy, aż do jej sfinalizowania.

Należy mieć na uwadze, że od pustej nieruchomości komercyjnej w Wielkiej Brytanii w dalszym ciągu jest obowiązek płacenia lokalnego podatku od nieruchomości komercyjnej na rzecz brytyjskiego rządu. Jeśli plan awaryjny opracowany przez firmę zakłada pozostawienie nieruchomości pustej (bez najemców/użytkowników) i jej sprzedaż w późniejszym terminie, w dalszym ciągu trzeba będzie płacić lokalny podatek od nieruchomości, w związku z czym warto się jednak zastanowić nad dzierżawą nieruchomości na rzecz strony trzeciej – nawet jeśli będzie to krótki okres czasu – aby to najemca/dzierżawca był podmiotem, który musi zapłacić ten podatek.

OPCJE W PRZYPADKU DZIERŻAWIENIA NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNEJ

Podmioty, które dzierżawią nieruchomość, mają do wyboru kilka różnych opcji pozbycia się nieruchomości lub zminimalizowania wydatków. W pierwszej kolejności należy sprawdzić warunki dzierżawy, a jeśli nie jest się pewnym tego co one oznaczają, zasięgnąć porady prawnika. Główne opcje to:

  1. Pozwolić na wygaśnięcie dzierżawy. Jeśli okres dzierżawy dobiega końca, można po prostu poczekać na jej wygaśnięcie. O ile nie przedłuży się okresu dzierżawy, będzie można opuścić nieruchomość komercyjną z chwilą wygaśnięcia umowy dzierżawy. Należy mieć na uwadze, że jeśli pozostawi się nieruchomość w złym stanie, właściciel nieruchomości ma prawo wymagać zapłaty za remont, a kwoty te mogą być dość wysokie.

  2. Zakończyć dzierżawę przed terminem. Jeśli umowa dzierżawy zawiera klauzulę pozwalającą na wcześniejsze zakończenie dzierżawy, (z ang. „break clause”), możliwe może być zakończenie dzierżawy wcześniej – w terminie uzgodnionym w momencie zawarcia umowy dzierżawy. Umowa dzierżawy będzie wyszczególniać wszystkie związane z tym warunki – najprawdopodobniej konieczne będzie zachowanie określonego okresu wypowiedzenia i dotrzymanie innych ewentualnych warunków pozwalających na wcześniejsze zakończenie dzierżawy. W przypadku rozważania skorzystania z prawa do wcześniejszego zakończenia dzierżawy, obowiązkowo należy jak najwcześniej zasięgnąć porady prawnej, bowiem klauzule pozwalające na wcześniejsze zakończenie dzierżawy zawsze interpretowane są na niekorzyść najemcy/dzierżawcy – zbyt późne złożenie wypowiedzenia dzierżawy właścicielowi nieruchomości lub niedotrzymanie warunków klauzuli „break clause” spowoduje utratę prawa do wcześniejszego zakończenia dzierżawy.

  3. Przenieść dzierżawę na stronę trzecią. Umowa dzierżawy najprawdopodobniej pozwala na przeniesienie dzierżawy na stronę trzecią. W tym celu konieczne będzie wynajęcie pośrednika nieruchomości komercyjnych w celu znalezienia chętnego na przejęcie dzierżawy. Jeśli dojdzie do twardego Brexitu, bardzo prawdopodobne jest, że znalezienie kogoś chętnego na przejęcie dzierżawy będzie o wiele trudniejsze niż w ostatnich latach.

Przeniesienie dzierżawy na stronę trzecią będzie wymagało zgody właściciela nieruchomości, i konieczne będzie pokrycie wszelkich związanych z tym procesem kosztów poniesionych przez właściciela nieruchomości. Właściciel nieruchomości może zażądać, by dotychczasowy dzierżawca stanowił gwaranta dla strony trzeciej przejmującej dzierżawę, co oznacza, że jeśli podmiot na który przeniesiona zostanie dzierżawa nie będzie wywiązywał się z warunków umowy (na przykład nie będzie płacił czynszu), właściciel nieruchomości może wymagać, by gwarant ponownie przejął dzierżawę.  

4.    Wydzierżawić nieruchomość poprzez poddzierżawę. Jako dzierżawca, prawdopodobnie posiada się prawo do poddzierżawienia zajmowanej nieruchomości stronie trzeciej, co oznacza, że w dalszym ciągu pozostaje się związanym warunkami dzierżawy, ale wydzierżawia się nieruchomość stronie trzeciej. W przypadku zapaści na rynku nieruchomości komercyjnych, poddzierżawa będzie prawdopodobnie bardziej popularną opcją od przeniesienia dzierżawy z następujących powodów:

  • W zależności od brzmienia umowy dzierżawy, w przypadku zapaści na rynku nieruchomości komercyjnych możliwe powinno być poddzierżawienie nieruchomości za kwotę niższą niż czynsz płacony z tytułu dzierżawy. Choć będzie to oznaczać, że poddzierżawienie nie pokryje całych kosztów czynszu z tytułu dzierżawy, takie rozwiązanie daje możliwość zminimalizowania tych kosztów. Znalezienie strony trzeciej gotowej zaakceptować poddzierżawę za czynsz na poziomie rynkowym może być również o wiele łatwiejsze niż przeniesienie dzierżawy na stronę trzecią za czynsz najprawdopodobniej powyżej poziomu rynkowego;

  • Choć właściciel nieruchomości nie ma takiego obowiązku, może się zgodzić na to, by poddzierżawić część dzierżawionej nieruchomości. Daje to możliwość poddzierżawienia części nieruchomości z możliwością dalszego korzystania z jej części przez dzierżawcę. W przypadku zapaści na rynku nieruchomości komercyjnych znalezienie poddzierżawy na część nieruchomości może być o wiele łatwiejsze niż znalezienie chętnego na zajęcie całej nieruchomości.

W przypadku zdecydowania się na poddzierżawę, należy pamiętać, że nadal jest się związanym warunkami dzierżawy, nadal trzeba płacić czynsz i nadal ponosi się odpowiedzialność za swoje zobowiązania w ramach dzierżawy. Wymagana będzie także zgoda właściciela nieruchomości – dzierżawca pokrywa koszty prawne i koszty rzeczoznawcy poniesione przez właściciela nieruchomości.

CZY WPROWADZONE BĘDĄ JAKIEKOLWIEK ZMIANY W PRAWIE MAJĄTKOWYM?

Pokrótce, nie przewiduje się wprowadzenia żadnych zmian do prawa majątkowego w Wielkiej Brytanii w związku z Brexitem.

W niedawnej sprawie Europejska Agencja Leków przeciwko Canary Wharf Group, Europejska Agencja Leków (EMA’) podnosiła, że po Brexicie nie będzie mogła mieć siedziby w Londynie, a więc powinna mieć prawo wypowiedzieć swoją 25-letnią dzierżawę. Sąd orzekł na korzyść właściciela nieruchomości, Canary Wharf Group, a EMA w dalszym ciągu jest związana warunkami dzierżawy. Oznacza to, że nawet jeśli będzie można wykazać, iż z powodu Brexitu nie można mieć nieruchomości w Wielkiej Brytanii, gdyż zgodnie z prawem, nieruchomość musi znajdować się na terenie UE, nie będzie się miało prawa do wypowiedzenia umowy dzierżawy.

JAKIE NALEŻY PODJĄĆ KROKI?

The Bank of England podał, że w przypadku najgorszego wyjścia z twardym Brexitem, ceny nieruchomości komercyjnych w Anglii i Walii spadną o 48%. Firmy starające się zminimalizować swoje ryzyko na rynku brytyjskim po jej wyjściu z UE, muszą niezwłocznie podjąć stosowne kroki odnośnie do ich nieruchomości. Sprzedaż czy dzierżawa nieruchomości komercyjnej w przypadku zapaści na rynku jest o wiele trudniejsza, a oczekuje się, że w razie twardego Brexitu zapaść taka będzie trwała bardzo długo. Zaleca się jak najszybciej przejrzeć swoją dokumentację odnośnie do nieruchomości, skontaktować się z pośrednikami nieruchomości komercyjnych i prawnikiem zajmującym się kwestiami związanymi z tego typu nieruchomościami, posłuchać ich rad i opracować plan awaryjny do wdrożenia w przypadku najgorszego scenariusza.    

Simon Kenneally,
Commercial Property Solicitor,
e:skenneally@nockolds.co.uk,
t:020 3892 6800

Barbara Bitis
Senior Associate
bbitis@nockolds.co.uk  
t:020 3892 6822

Keywords Nockolds