Popyt przewyższa podaż na głównych rynkach inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie

Wolumen transakcji inwestycyjnych na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych w 2017 roku wyniósł 234 mld euro – to wzrost o 7% w porównaniu z rokiem 2016.

Z najnowszego raportu międzynarodowej firmy doradczej Savills „European Investment Briefing” wynika, że w 2017 roku wartość transakcji inwestycyjnych na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych wyniosła 234 mld euro, co oznacza wzrost o 7% rok do roku. Największe wzrosty w ujęciu rocznym odnotowano w Austrii (+74%), Rumuni (+54%), Holandii (+46%) oraz Danii (+32%). W ubiegłym roku wolumen obrotów w Polsce wzrósł do rekordowego poziomu ponad 5 mld euro, przy czym najwięcej kapitału inwestorzy ulokowali w nieruchomościach sektora handlowego.

Udział kapitału zagranicznego w łącznym wolumenie transakcji inwestycyjnych w 2017 roku wyniósł ponad 50% (44% w 2016 roku), przy czym najbardziej aktywnymi graczami wśród inwestorów zagranicznych były podmioty azjatyckie. Jednak według danych firmy Savills, pomijając Wielką Brytanię, to inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych zainwestowali najwięcej kapitału w Europie kontynentalnej przy udziale w rynku na poziomie 9%; ich celem były głównie pojedyncze, najbardziej atrakcyjne aktywa charakteryzujące się niższymi stopami kapitalizacji. Z kolei inwestorzy krajowi najbardziej interesowali się aktywami w mniejszych miastach zapewniającymi wysokie zyski i perspektywę kompresji stóp kapitalizacji.

Źródło: Real Capital Analytics

„W 2018 roku kapitał zagraniczny nadal będzie koncentrował się na obiektach reprezentujących dużą wartość. Przewidujemy, że coraz więcej inwestorów azjatyckich aktywnych w Londynie będzie rywalizowało o aktywa w Europie kontynentalnej. Z kolei inwestorzy oportunistyczni będą coraz chętniej lokować kapitał w mniejszych miastach i lokalizacjach na obrzeżach głównych rynków, co przełoży się na wzrost cen i spadek stóp kapitalizacji. Przewidujemy znaczny wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych w miastach takich jak Manchester, Rotterdam i Dusseldorf oraz na obrzeżach rynków biurowych we Frankfurcie i w Pradze”  – mówi Marcus Lemli, dyrektor działu inwestycyjnego na Europę w Savills.

Z danych firmy Savills wynika, że pomimo wysokich cen i spadku stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych do rekordowo niskiego poziomu wynoszącego 3,9% (przy średniej pięcioletniej wynoszącej 4,6%), ta klasa aktywów cieszy się największym zainteresowaniem inwestorów w Europie. Udział sektora biurowego w łącznym wolumenie transakcji inwestycyjnych w 2016 roku wyniósł 46%. Jednak inwestorzy z segmentu value-add, czyli zainteresowanych podnoszeniem wartości nieruchomości, koncentrowali się na sektorze nieruchomości magazynowych, który odnotował najwyższy wzrost popytu inwestycyjnego w ostatnich 12 miesiącach. W 2017 roku wartość transakcji inwestycyjnych w tym sektorze wyniosła 65,9 mld euro i stanowiła 15% łącznego wolumenu obrotów w Europie, co oznacza wzrost o 23% w ujęciu rocznym. W poprzednich latach udział nieruchomości magazynowych w wolumenie transakcji inwestycyjnych był niższy: 11% w 2016 roku i 9% w 2015 roku. Dla porównania, w sektorze biurowym wzrost wyniósł zaledwie 3% rok do roku. Ubiegłorocznymi liderami wzrostów na rynku nieruchomości magazynowych były Belgia (+240%), Niemcy (+75%), Norwegia (+74%) i Włochy (+70%) – w tych krajach wolumeny transakcji inwestycyjnych  znacząco przekroczyły średnią wieloletnią.

„W Polsce silny popyt ze strony inwestorów oraz ograniczona podaż aktywów, zwłaszcza w segmencie prime, przy jednocześnie dużej ilości dostępnego, a także napływu nowego, kapitału to główne czynniki, które powodują presję na stopy zwrotu dla najlepszych nieruchomości – spadły one już do najniższego poziomu w historii. Rok 2018 na polskim rynku może być rekordowy, zważywszy że wartość transakcji finalizowanych i będących na zaawansowanym etapie negocjacji przekracza już 3 mld euro” – mówi Marek Paczuski, zastępca dyrektora działu doradztwa inwestycyjnego Savills w Polsce.

„Prognozy dla Europy na rok 2018 napawają optymizmem. Łagodna polityka pieniężna, poprawa sytuacji na rynkach pracy i coraz lepsze nastroje konsumentów to fundamenty dalszego wzrostu na Starym Kontynencie. Zbliżamy się do ostatniej fazy obecnego cyklu. Z tego względu inwestujący w nieruchomości obecnie koncentrują się w większym stopniu na czynnikach strukturalnych niż cyklicznych decydujących o podstawowych parametrach i trwałości źródeł przychodów w dłuższej perspektywie, na czym zyska sektor logistyczny, mieszkaniowy i alternatywny. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości pozostaną na rekordowo niskim poziomie wobec utrzymujących się niskich stóp procentowych, coraz większego zaangażowania podmiotów instytucjonalnych w nieruchomości i napływu kapitału z Azji” – dodaje Alice Marwick, analityk z działu badań na Europię w Savills.

Keywords Savills