Branża logistyczna na topie, ale sektor handlowy i biurowy odczuwają skutki trwającej pandemii

Z najnowszego raportu pt. „DNA of Real Estate” za czwarty kwartał 2020 roku, opracowanego przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield, wynika, że trwająca pandemia nadal wpływa na europejskie rynki nieruchomości komercyjnych, ale zauważalne są różnice pomiędzy poszczególnymi sektorami i regionami.

    - Wzrost czynszów i dalsza kompresja stóp kapitalizacji na większości rynków logistycznych.
    - Główne europejskie rynki biurowe wykazują względną odporność, ale wzrost czynszów w ujęciu całościowym na minusie.
    - Czynsze za powierzchnie handlowe uległy kolejnej obniżce.

Nigel Almond, dyrektor zespołu ds. analiz danych w Cushman & Wakefield, powiedział: Zwiększenie obostrzeń i wprowadzenie kolejnych ograniczeń związanych z lockdownem pod koniec 2020 roku wpłynęło negatywnie na sytuację lokali przy głównych ulicach handlowych w całej Europie z powodu zamknięcia w niektórych lokalizacjach sklepów, które nie sprzedają artykułów pierwszej potrzeby, oraz zamarcia ruchu turystycznego. Sektor biurowy wykazuje względną odporność na największych rynkach, ale słaby popyt nadal będzie powodował presję na czynsze i stopy kapitalizacji, zwłaszcza na mniejszych rynkach. Natomiast sektor logistyczny zyskuje na rosnących wydatkach konsumpcyjnych w kanale online, co w 2021 roku przełoży się na dalszy wzrost czynszów i kompresję stóp kapitalizacji.

W 2020 roku branża logistyczna jako jedyna główna klasa aktywów odnotowała wzrost stawek czynszowych i znaczny spadek stóp kapitalizacji. Czynsze wzrosły w ciągu kwartału o 0,8%, przyczyniając się do wzrostu w ujęciu rocznym o 1,9% po zwyżce o ponad 3% w 2019 roku. Największe wzrosty w skali rocznej miały miejsce w Wielkiej Brytanii (+3,5%), Niemczech (+4,7%), Francji (+2,6%) i krajach Beneluksu (+3,5%), co było spowodowane stosunkowo niewielką podażą i silnym popytem. Ze względu na utrzymujące się zaufanie do tego sektora i wysoką aktywność na rynkach najmu stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości logistycznych uległy obniżce w czwartym kwartale o kolejne 19 pb i wyniosły 5,05%. Według Cushman & Wakefield, sektor logistyczny będzie na wielu rynkach jedyną branżą, która w roku 2021 odnotuje wzrost czynszów i kompresję stóp kapitalizacji.

Sektor nieruchomości handlowych w dalszym ciągu odczuwa skutki rosnącej popularności zakupów internetowych oraz spadku odwiedzalności obiektów handlowych. Czynsze za wynajem najlepszych lokali w Europie spadły w czwartym kwartale o średnio 2,6%, a w skali całego roku obniżyły się aż o 10,6%. To najgorszy wynik w historii od początku lat 90., gdy firma Cushman & Wakefield rozpoczęła monitorowanie rynku. W ciągu kwartału stawki czynszowe uległy obniżce na 22 spośród 46 analizowanych rynków, a w ujęciu rocznym – na zdecydowanej większości rynków (41). Największe spadki rok do roku zaobserwowano w Wielkiej Brytanii (-15,3%), krajach Beneluksu (-11,1%), Europie Środkowo-Wschodniej (-18,1%) i Niemczech (-13,4%). Średnie stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości handlowych wzrosły do 4,72%, podczas gdy rok wcześniej wynosiły 4,3%.

Słabszy popyt na biura, czego efektem był spadek wolumenu transakcji najmu w Europie w 2020 roku o ponad jedną trzecią, odcisnął swoje piętno na tym sektorze. Czynsze za wynajem najlepszych powierzchni uległy kolejnej obniżce w czwartym kwartale ubiegłego roku – średnio o 0,5%, a w porównaniu z czwartym kwartałem 2019 roku były niższe o 0,8%. To najsłabszy wynik w ujęciu rocznym od drugiego kwartału 2010 roku, w którym uwidoczniły się skutki globalnego kryzysu finansowego. Niektóre główne rynki europejskie wykazały się większą odpornością, odnotowując wzrosty w ubiegłym roku. Dotyczyło to w szczególności Wielkiej Brytanii (+1,3%), Niemiec (+0,6%) i krajów Beneluksu (+0,3%). W czwartym kwartale na większości rynków czynsze jednak nieznacznie spadły lub utrzymały się na dotychczasowym poziomie wskutek presji wynikającej ze słabego popytu na powierzchni biurowe. Większe zachęty oferowane najemcom wpływają również na poziom czynszów netto, które w czwartym kwartale 2020 roku spadły po raz kolejny. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych w Europie uległy nieznacznej kompresji i wyniosły średnio 4,3%, tym samym odwracając widoczny w ostatnim czasie trend wzrostowy, co świadczy o pozytywnym nastawieniu inwestorów do najlepszych w swojej klasie obiektów biurowych na głównych rynkach. Cushman & Wakefield przewiduje, że niewielka presja spadkowa na stopy kapitalizacji utrzyma się na większości rynków.

Soren Rodian Olsen, Partner, dyrektor działu rynków kapitałowych w Cushman & Wakefield, prognozuje: Podczas gdy dosłownie wszystkie rynki na świecie odczuły wpływ pandemii w 2020 roku, nasze prognozy dla regionu Europy Środkowo-Wschodniej są obiecujące. Spodziewamy się, że w 2021 roku logistyka pozostanie „ulubioną klasą aktywów" ze stabilnymi czynszami i dalszą kompresją stóp zwrotu. Popyt najemców i inwestorów pozostaje silny, szczególnie w Polsce - na największym rynku Europy Środkowo-Wschodniej. W sektorze biurowym przewidujemy spadek czynszów, spowodowany przejściowym spowolnieniem popytu ze strony najemców. Odbicia spodziewamy się w roku 2022. Stopy zwrotu z najlepszych inwestycji biurowych pozostaną stabilne, a kilka przełomowych transakcji jest zaplanowanych jeszcze w 2021 r. Europa Środkowo-Wschodnia przeciwstawia się trendom w sektorze handlowym i pozostaje jedynym obszarem w regionie EMEA, który ma stabilne perspektywy dotyczące czynszów oraz stabilne stopy kapitalizacji w najlepszych lokalizacjach. Ponadto w 2021 roku spodziewamy się zamknięcia znaczących transakcji w sektorze handlowym w Europie Środkowo-Wschodniej, co również świadczy o stabilności w tym regionie.

Raport „DNA of Real Estate” monitoruje czynsze i stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w 46 miastach europejskich. Pełny raport do pobrania poniżej:

DNA Real Estate Q4 2020.pdf  
2021.02.18_Branża logistyczna na topie, ale sektor handlowy i biurowy.pdf